Real Estate Investment Strategies: Options

Alternativ är alltid en trevlig sak att ha, oavsett din situation. I fastigheter, kan optionsavtal användas för ett antal olika scenarier, jag kommer att använda detta utrymme för att fokusera på bara en: låt oss kalla dem Omdömen jag anser att tweener typ av säljaren att "tweener säljare." vara någonstans mellan grossist- och detaljhandel, men lutar lite mer mot detaljhandeln. Säljaren saknar personnummer /finansiell oro som driver omedelbar lösning behovet av ett direkt köp, medan de kan också finna sig ovilliga att lista fastigheten med en agent -. Eller kanske redan har gjort det utan någon lycka
Detta var typ av scenario som lämnade mig skrapa mitt huvud i det förflutna, men i dag, om jag inte kan köpa direkt eller lista egenskapen jag når helt enkelt in i min kreativa lösningar väska och införa optionsavtalet till säljaren.
Vad är en alternativ? Alternativet kontrakt är helt enkelt ett avtal som du har på plats med säljaren som anger villkoren där du kan utöva din option att köpa fastigheten. Å andra sidan, kan du också välja att inte utöva din option att köpa fastigheten och avtalet löper ut.
Hur fungerar det? Som med alla kontrakt, kan du göra avtalsvillkoren så komplicerat eller så enkelt som du vill; det beror på situationen. Min filosofi med optionsavtalet är att hålla avtalet som enkelt och rakt fram som möjligt, i själva verket avtal jag använder är bara en sida.
Låt oss ta en titt på de typiska villkoren i optionsavtalet Jag gillar att använda :
Längd: Jag ser inte att "binda upp" fastigheten för en längre tid - jag gillar 2-4 veckor. Om du får säljarens bästa pris off-MLS, gör du verkligen behöver mer än en månad
Pris: Det här måste vara realistiska. Åtminstone, det pris du behöver för att få från säljaren måste vara marknadspriset, minus agent provision ", och lite till." Denna sista delen - "och lite" -. Är en indikator på din förhandlingsteknik och säljarens motivation att sälja, desto lägre pris, desto bättre dina chanser att hitta en köpare Det gör inte meningsfullt att alternativet egendom om säljaren kan inte göra bättre än marknadsvärdet Om det råkar vara fallet, sedan lista fastigheten eller lära sig mantra varje framgångsrik fastigheter investerare använder. NÄSTA .....
Säljarens rättigheter: Enligt detta avtal säljaren . kan sälja fastigheten på egen hand och upphäva eller förlänga avtalet när som helst de vill Om kontraktstiden går ut och säljaren inte vill förlänga, jag leta efter en betydande nedgång i priset Omdömen marknadsföring. Min mål för denna typ av egendom är ett detaljhandels köpare! jag inte köra den här fastigheten av min investerare lista och jag skulle föreslå att du inte heller om du vill ha någon av dina investerare att fortsätta att öppna din e-post. Med tanke på den höga andelen (87% +) av bostadsköpare som använder Internet för att söka efter egendom, jag skicka noteringen till ett antal olika hög trafik webbplatser med en övertygande rubrik /bild som kommer att uppmärksamma en färdig, villig och kan köparen (läs: lånelöfte) försöka hitta en bra affär. Jag sedan använda bloggar, video och sociala nätverkssajter för att driva trafik till fastigheten notering Köpa och det är allt jag gör. Inga tidning /radio /tv-annonser, skyltar, telefonsamtal, röst- eller e-blaster. Enligt min erfarenhet notering REO: s, långivarna fick verkligen en sak rätt, pris fastigheten på rätt sätt och det kommer att sälja. Om ni insisterar på över prissättning fastigheten, kommer du att fortsätta att äga denna egendom oavsett var du väljer att annonsera. Sätt en väl från fastigheten framför en stor pool av intresserade köpare och du har själv en stor rikedom byggnad formel.
När jag fält uppmanar fastigheten, jag ger den potentiella köparen en ganska bra grillning. Varför? Eftersom jag inte vill släppa det jag gör och avbryta säljarens liv för att möta ett däck kicker på fastigheten !! Naturligtvis måste du göra detta några gånger - som jag har -. För att uppskatta hur vaksamma du måste vara om pre-screening dina köpare Review När fastigheten ses och köparen rör sig framåt med säljaren för att kontraktsstadiet, får jag betalt ett uppdragsarvode: Jag tilldela villkoren i min optionsavtal Jag har med säljaren till slutet köparen. Med tanke på mängden arbete jag gör i denna typ av transaktion (bredvid ingen), är avgiften inte upprörande. Jag ser att samla all min avgift på framsidan från slutet köpare och avsluta transaktionen så snart jag kan: min bit görs, köpare och säljare har förts samman. Det finns tillfällen då detta inte är fallet - komplikationer, större antal, svåra köpare /säljare ... Om det behövs, jag samlar så mycket av mitt arvode på framsidan, gör det återbetalas efter hem inspektion, och samla in resten på stängning.
Oh yeah, så vad händer om du har själv en lånelöfte köpare möter du dem på fastigheten, och det visar sig att de inte vill att fastigheten? Hmmm, jag undrar om jag kan hitta dem en annan egenskap som de kan vilja .... om du inte är en agent, tror du någon på investerarens lista kan vara intresserade av att visa din köpare några av deras egenskaper?
Detta är ytterligare ett exempel på en win /win /win transaktion: säljaren får ett bra pris på en tid, köparen får en fastighet till ett fyndpris, och jag får betalt en uppdragsarvode för att föra de två parterna tillsammans <. . br>