Real Estate Köpa Strategi: Hybrid Equity Split

Här är en avancerad teknik som vi lär våra mentorskap studenter att använda för att göra upp till en extra $ 25.000 eller mer på varje aktiesplit de gör. It &'; s kallas “ hybrid aktiesplit, &"; ll gillar denna enkla men mycket lönsam teknik och kommer att vilja lägga till den i din investering verktygslåda Omdömen

Det bästa sättet att förstå konceptet är att gå igenom ett exempel på en överenskommelse som jag gjorde med, du &' och jag tror. ägare av en två sovrum, två badrum egendom. Säljarna motiverades eftersom man hade överförts i sitt jobb. När jag träffade dem, pratade vi genom att göra ett åttaårigt hyresavtal option på fastigheten. Alldeles i slutet de balked och jag drog ut denna hybrid aktiesplit idé att sockra affären precis tillräckligt för att stänga den Omdömen

Villkoren för alternativet hyresavtalet var följande:. En term av åtta år med en månadshyra på $ 913 och en köpeskilling på $ 102.000. Den initiala alternativet övervägande vi betalade var $ 1

Nu skulle de flesta investerare strukturera sin aktiesplit enligt följande:. De skulle dela med säljaren på en 50-50 basis vad de då investerare sålde fastigheten för över $ 102.000. Till exempel, om de sålde fastigheten på en tvåårig hyra till egen grund för $ 120.000, skulle de ge säljaren första $ 102.000 och dela resterande $ 18.000 vinst 50-50. Med andra ord skulle de göra $ 9000 från försäljning plus eventuella kassaflöde fastigheten som genereras under de två åren Omdömen

Som jag strukturerat vår hybrid aktiesplit var följande:. Vi gjorde leasingavtal alternativ åtta år som beskrivits ovan och kom överens om att vi skulle också göra en split kapital på allt vi sålde fastigheten för ovan $ 127,000. Med andra ord, den första $ 25.000 i vinst skulle vara mitt ensamma, och vi skulle göra aktiesplit på något utöver det. Omdömen

Förresten, varför erbjuder 50-50 till en säljare när de har ofta sina behov tillgodosedda och kommer att bli spännande med väsentligt mindre? Jag gick med på att de skulle få 12 procent av det belopp som vi sålde fastigheten för mer än $ 127.000! Omdömen

Hur fick jag säljaren att gå med på detta? Jag frågade bara säljaren, “ Mrs. Säljaren, om det fanns ett sätt där du skulle få hela din $ 102.000 vi pratade om och på toppen av det du skulle få en bit av den framtida uppskattning från försäljning av fastigheten är att något ska vi prata om, eller förmodligen inte? &Rdquo ; (Om du inte har och' t gjort det ännu, jag uppmuntrar dig att lära dig några enkla “ negativa frasering &"; tekniker som vi lär våra studenter Omdömen

När säljaren säger att hon i själva verket är intresserad av att prata om det,. du går helt enkelt att förklara, och" Tja, jag don &'en; t veta om vi kunde göra detta, men vad händer om vi fastställa en procentsats som du skulle få från försäljning av fastigheten Självklart, vi skulle behöva bygga på ett minimum? bas vinst på $ 25.000 till göra det värt vår tid, men vad händer om vi sa att du &';? d få en del av allt vi sålde fastigheten för väg över $ 127.000 Vad jag menar är att du skulle få hela den första $ 102.000, att &'; s helt din, och du skulle också få, låt och' s säga, 10 procent eller kanske lite mer av något belopp som vi sålde den för över $ 127,000 Är det något vi borde prata igenom, eller förmodligen inte &";?

Min säljaren kommit överens om att detta, efter förhandlingar starkt att flytta procentsatsen från 10 procent till 12 procent. Lägg märke till att hon bara accepterat $ 25.000 bas vinst. Jag sålde sedan fastigheten på en tvåårig hyra till egen bas med 3000 $ nonrefundable alternativet pengar, en hyra på $ 1000 per månad, och en slutliga priset på $ 120.000. Omdömen

Min hyresgäst-köpare beslutat att inte köpa . När jag kollade värdet av lägenheten före sälja den till en ny hyresgäst-köpare, var jag stolta över att upptäcka att lägenheten hade hoppat i värde till $ 165.000. Så jag vidare till min nästa hyresgäst-köpare för $ 189.000 på en tvåårig hyra till egen bas. Omdömen

Kom ihåg att bygga in en bas vinst för dig själv på någon aktiesplit affär du gör. Även om det och' s. Endast $ 10.000 eller $ 15.000 innan du dela upp resten av pengarna som är ren Omdömen vinst utan extra arbete Omdömen

I slutändan, den delade eget kapital och den delade hybrid kapital är båda bra sätt att få säljaren att &"; partnern &"; med dig. När du förhandla om dessa typer av erbjudanden, är den bästa delen att få en långsiktig är lätt. När allt kommer omkring, desto längre din sikt, desto mer pengar kommer du att både göra och säljaren segrade &'en; t måste göra något av arbetet Omdömen

Se till att du don &'en;. T erbjuda en aktiesplit att börja med. Varför ge bort en del av din vinst om du don &'; t måster? Spara detta nya verktyg att använda i de fall där man har en passform men behöver en sista sötningsmedel i affären att göra säljaren säga ja. Som alltid, se till att du gör det “ motvilligt &"; med hjälp av förhandlingsspråkmönster Omdömen  ..