Hur Analysera Real Estate Expenses

Om du inte &'en;. T får kostnaderna rätt när du analyserar en fastighetsaffär, du ställer dig upp för att komma in i en dålig affär Omdömen

Det finns tre delar till due diligence för varje fastighetsaffär. Det första är finansiella. Det beror på om en uppgörelse kommer att dö, 72% av den tid det kommer att dö under den finansiella due diligence Omdömen

Den andra delen är den fysiska due diligence –. Är alla delar till fastigheten som arbetar korrekt. Och innebär den tredje delen juridiska due diligence – finns det en tydlig titel till fastigheten Omdömen

För nu, låt och' s. Begränsa vårt fokus på finansiell due diligence, och mer specifikt de kostnader Omdömen Rörelsekostnader vs Capital Kostnader Omdömen

Det kommer att finnas två olika typer av expenses-- rörelsekostnader och Capital Kostnader. Omdömen

Hur man analyserar dessa kostnader kommer att avgöra om du ska ställa in själv upp för en lätt eller svår operation när eller om du tar över affären. Omdömen

Den typ av kostnad kommer antingen öka eller minska värdet på en fastighet. Förresten, om du funderar på att sälja en fastighet, är oerhört viktigt för dig att förstå skillnaden alltför Omdömen

Rörelsens kostnader är ett “. Ovanför linjen &"; bekostnad. Detta innebär att om en kostnad är en “ ovanför linjen &"; eller rörelsekostnad, är det redovisas före räntor och amorteringar (lån) Review

Samtidigt Capital Kostnader är en “. under linjen &"; bekostnad. Som sådana är de redovisas efter amorteringar registreras. Omdömen

Beräkning Driftsöverskottet Omdömen

Detta är en viktig distinktion att komma ihåg. När vi beräknar Driftsöverskott, använder vi följande formel:

Årlig rörelseintäkter Omdömen -Yearly rörelsekostnader (exklusive räntor och amorteringar) Omdömen = Driftsöverskott Omdömen

Denna formel är viktigt eftersom en av de viktigaste sätten vi bestämmer värdet är genom att använda den räntesats. För att bestämma den räntesats som använder vi denna formel:

Driftsöverskott /Aktivering Rate = Värde Omdömen

Som ni kan se, är Driftsöverskott (NOI) en viktig del av formeln vi använder för att bestämma värdet. Och är en viktig del av NOI formel Årliga rörelsekostnader.

När rörelsekostnader ökar, minskar NOI. Detta minskar värdet på en fastighet. När rörelsekostnader minskar, ökar NOI. Detta ökar värdet av en fastighet. Omdömen

Så hur Capital Kostnader spelar in? Omdömen

Låt mig först berätta skillnaden mellan rörelsekostnader och Capital Kostnader andra än där du står för dem .

rörelsekostnader uppstår under den dagliga driften av fastigheten, därav uttrycket “ drift &". Detta inkluderar mindre reparationer och underhåll, entreprenadtjänster, skatter, försäkringar, administrationskostnader, förvaltningsarvoden och reklam. Omdömen

Capital Kostnader är ersättare eller förbättringar som gjorts i fastigheten som kommer att sjunka över tjugo-sju år. Detta innebär att du kan inte göra anspråk på bekostnad i slutet av året att minska skattetrycket. Du måste skriva av kostnaden eller dela det med 27. Du får bara ta bort 1/27 från skattetrycket. Omdömen

Capital Kostnader med nya tak, vitvaror, bänkskivor, skåp, matta, utvändig målning, invändig målning , ny skyltning, etc. – någon större förbättring eller ersättning Omdömen

Många av dessa kapitalkostnader kan falla in i en gråzon.. Du skulle kunna göra ett argument för att betrakta kostnaden en kapitalkostnader eller en rörelsekostnad. Omdömen

När du vill ha en kapitalkostnader /När du Vill du ha en Driftskostnadsomdömen

När du använder fastigheten och kommer att betala skatt på inkomster av fastigheten i slutet av året, vill att du som många rörelsekostnader som du kan göra anspråk på att minska storleken på din skattetrycket. Omdömen

Å andra sidan, om du är planerar att sälja en fastighet, vill du så många kostnader under linjen i huvudstaden Expense området eftersom detta kommer att minska mängden av dina rörelsekostnader och öka din Driftsöverskott. Omdömen

Detta kommer att resultera i en ökning av värde för fastigheten Omdömen  ..