Varför är din Fix och Flip Erbjudandet fel?

I gamla dagar av ett par år sedan (leende), beräknar fix och flip fastigheter erbjuder var ganska enkel. Allt du behövde göra var att bestämma efter reparerade värdet, ge dig själv en felmarginal /vinst, subtrahera av reparationer, och ditt erbjudande var normalt bra att gå. Omdömen

Idag är det en mycket annorlunda. Om du är i fix och flip fastigheter, läs den gamla ekvationen att ditt erbjudande är ca 70% av det efter reparerade värdet, minus reparationer. Vad denna ekvation innebär att ca 15% av bruttovinsten skulle gå att köpa, sälja och hålla kostnaderna, och 15% av affären skulle vara din nettovinst. Enkel nog rätt? Omdömen

Idag om du använder den ekvationen, du kan vara i för en riktig överraskning. Och det överraskning är att du förmodligen inte köpa för många affärer. Omdömen

Och varför är det? Omdömen

Det beror på att ekvationen inte anser att förändringar på marknaden och förändringar i utlåning hårt pengar praxis. Förutom fallande huspriser, har det skett stora förändringar i hårt pengar utlåning praxis - eftersom många av dem fick krossas under de senaste tre eller fyra års nedåtgående trend bostadsmarknaden. Så långivare som gör kvar, är klokare, har skärpt sina kriterier, och är vanligtvis laddas fler poäng, räntor och avgifter. Omdömen

Låt oss titta på ett par exempel för att få en aning om vad några hårda pengar långivare ut idag. I mitt område, tar en typisk hårt pengar långivaren 15% ränta, 4 lån poäng, och en $ 695 lån originering avgift. En annan långivare, från ett annat område, citerade mig (för en $ 100.000 lån) $ 5500 i upfront avgifter, plus 2 procentenheter per månad, plus en $ 500 lån originering avgift. Tänk också på att den typiska fix och flip affären brukar ta omkring 5 till 6 månader från första köp till rehab och sälja. Och vi har fortfarande att lägga fastigheter provisioner för att sälja i detaljhandeln! Omdömen

Så låt oss bryta ner de avgifter för att se hur nära uppskattning 15% är på köp, sälj och hålla kostnaderna. Vi ska gå med den första långivaren: Vi betalar 4 poäng upfront; Vi betalar också 1,25 procentenheter varje månad under sex månader (plus 695 $). Dessutom kommer vi att betala cirka 6 poäng (3% på notering och 3% på inköps) i agent provision när vi sälja fastigheten på MLS.

Därför, lägga 4 poäng för köp, plus 7,5 poäng för last, plus 6 poäng för sälja, leder oss till totalt cirka 17,5 poäng. Observera också att vi inte har inkluderat kostnaderna för två avslutningar (en, när vi köper fixa och den andra när vi säljer) och tillsätt smörgåsbord av engångsposter som den nya köparens FHA inspektionsrapport detaljer. Detta kan lätt bli ytterligare 2 poäng. Omdömen

Kanske en av de mest smärtsamma saker som vi inte inkluderade är det faktum att anbuden kommer i två till tre procentenheter lägre, på sistone. Omdömen

Så nyckeln till allt detta är att ha ett program, där de ingående variabler och parametrar kan modifieras så att anbuden inte är baserade på hårda set nummer. Efter år av att göra dessa beräkningar för hand, har min partner och jag utvecklat en programvara online fastigheter erbjudande att göra våra liv mycket enklare. Vi kan nu veva ut erbjudanden och bestämma exitstrategin på några sekunder. Omdömen

fix och flip marknaden är fortfarande lönsamt i dag, trots att vi gör mindre pengar än för några år sedan. Det viktiga är att förstå att vi måste vara ännu mer flitig om beräkning av erbjudandet. Observera formler används för att beräkna erbjudanden på lång sikt hålla fastigheter är inte alls relaterade till fixa och flip formler, och dessa affärer är normalt förödande för den intet ont anande investerare. Omdömen

För att din framgång,

Tom & . Svein Omdömen