Introduktion till Real Estate avsnitt 1031: Grunderna i skatt Uppskjuten Exchanges

avsnitt 1031: Grunderna i uppskjuten skatt Exchanges

Intro: Visste du att du kan byta uppskattad fastigheter för en annan bit av fastigheter och betala inga aktuella inkomstskatter? En § 1031 Exchange gör hela ökade värdet vara skattemässigt – uppskjuten.

Fastighetsägare kan skjuta upp reavinstskatt på eget kapital i deras egendom genom att använda Internal Revenue Code Section 1031. Känd vanligen som en “ 1031 utbyte alternativet &"; denna tillämpning av skattelagstiftningen är en av få bestämmelser som att skjuta upp eller potentiellt eliminera skatter som ska betalas vid försäljning av kvalificerade egenskaper. Omdömen

Som fastighetsägare, kan du också få ett brett utbud av investeringsmål genom att använda en 1031 utbyte. Du kan bredda din fastighetsinvesteringsportfölj, konsolidera dina fastighetsinnehav i en enda större fastighet, och eventuellt förbättra ditt kassaflöde från dina fastighetsinvesteringar. Omdömen

Vad som räknas som ett avsnitt 1031 Exchange Omdömen avsnitt? 1031 anges att ingen vinst eller förlust ska redovisas på utbyte av alla fastigheter när fastighetsägaren handlar en eller flera egenskaper för en ersättare egendom eller egenskaper som är av "like-typ &";. Like-slag innebär några fastigheter, förbättrats eller råmark, att ägaren använder för att få inkomst, investeringar, eller företag. Omdömen

Det innebär att du kan byta ut en fastighet för två eller flera egenskaper, eller handel två eller flera egenskaper för en ersättare egendom. Du kan handla mark eller flera småhus för ett hyreshus. Förvaltningsfastigheter kan bytas ut mot egendom i affärsverksamhet och vice versa. Omdömen

En bestämmelse är att den egendom som skall utbytas och liknande natura ersättning egendom måste båda vara placerade i Förenta staterna. Dessutom, enligt reglerna i IRS § 1031, du kan inte byta din personliga bostad för kapitalinkomst, och du kan inte byta inkomster eller förvaltningsfastigheter för en personlig bostad. Omdömen

Reglerna för uppskov med beskattning Omdömen i ett avsnitt 1031 Exchange, skatt på det egna kapitalet i fastigheten – värdet på fastigheten under den ursprungliga köpeskillingen – skjuts upp. Fastigheten du avstå måste bytas mot annan egendom; du kan &'en; t sälja fastigheten för kontanter sedan använda pengarna för att köpa ersättare egendom.

I en “ like-typ &"; utbyte, är uppskjuten skatt, inte elimineras. Du återinvestera vad som skulle vara försäljningslikviden i annan egenskap; Därför, din vinst isn &'; t realiseras på ett sätt som genererar medel för att betala någon skatt.

De fyra grundregler för en fastighetsägare att kvalificera sig för ett uppskov på alla skattepliktiga vinster under 1031 regler är:

1. Det egna kapitalet i ersättning egendom måste vara lika med eller större än det egna kapitalet i den avstod egendom.
2. Värdet av ersättnings egendom skall vara lika med eller större än värdet av avstod egendom.
3. Skulden om ersättande egendom skall vara lika med eller större än skulden på avstått egendom.
4. Alla nettolikviden från försäljningen av de avstått egendom måste användas för att förvärva ersättning egendom. Omdömen

De 3 typer av 1031 Exchanges
§ 1031 Exchange typ beror till stor del på den tid det tar. Till exempel:
1. I en samtidig Exchange, skulle du byta din avstått egendom för din ersättare egendom samtidigt, stänga båda transaktionerna samtidigt.
2. I en förbättring Exchange, är det tillåtet att göra förbättringar till en ersättare egendom före utbytet sker. Denna typ av utbyte underlättas genom en tredje part, som kallas en Exchange Boende titleholder (EAT). De äter håller äganderätten till den nya fastigheten medan förbättringarna fullföljs. När du ta titeln, kan du inte inkludera pengar spenderas på fler förbättringar som en del av bytesvärde. Omdömen 3. I en fördröjd Exchange, det finns ett tidsglapp mellan överföringen av avstått egendom och förvärvet av ersättnings egendom. IRS har mycket strikta tidsgränser för försenade börser och du måste uppfylla kraven. Denna typ av utbyte underlättas genom användning av en tredje part, en så kallad “ kvalificerad mellanhand &". Mellanhanden håller intäkterna från första byte tills den nya fastigheten, som uppfyller de lika typ specifikationer, identifieras och köpte. Omdömen

En kvalificerad mellanhand är en viktig medlem av ditt team när du arbetar på ett lyckat utbyte. En förmedlare kan inte vara fastighetsägaren eller något “ jävig personen &"; (som definieras som personer som har representerade eller tjänat dig i sina yrkeskunskaper inom de senaste två åren). En diskvalificerad person som skulle inkludera din revisor, advokat eller fastighetsmäklare.

Under IRS kod, det finns inga formella licenskrav för kvalificerade förmedlare. Men de kan behöva licensieras som ett spärrat företag genom den stat där de tränar. Omdömen

Reglerna för utbytet
Internal Revenue Code beskriver i detalj de tidsbegränsningar på att slutföra en § 1031 Exchange . Du har 45 dagar efter det datum då avstått egendom överförs till korrekt identifiera potentiella ersättningsfastigheter. Utbytet måste slutföras inom 180 dagar efter överföringen av avstod egendom eller innan din federal självdeklaration förfallodagen för det år då du överföra din avstått egendom, beroende på vilket som är tidigare. Omdömen

Om du inte uppfyller § 1031 tidsfrister kommer skatte-uppskjuten utbyte misslyckas, och du kommer att behöva betala några skatter till följd av försäljningen av avstod egendom. IRS får bevilja en förlängning i endast ett fall: om transaktionen stängning fördröjs av en amerikansk regering federalt utsedda katastrof, såsom en orkan eller jordbävning.

Avsnitt 1031 Exchanges har tre specifika och oflexibla regler som begränsar antalet egenskaper du kan identifiera för utbyte. Du måste uppfylla kraven i åtminstone en av dessa tre regler:
1. De tre egendomsregel: Du kan identifiera upp till tre potentiella ersättningsfastigheter, utan hänsyn till värdet
2.. 200 procent av -regeln: Du kan identifiera ett obegränsat antal fastigheter, men deras sammanlagda värde får inte överstiga två gånger värdet av de avstått egendom Omdömen 3.. 95 procent av regeln marknadsvärdet: Du kan identifiera så många ersättningsfastigheter som du vill, men före utgången av utbytesperioden, måste du förvärva fastigheter med en total marknadsvärdet motsvarar minst 95 procent av det sammanlagda marknadsvärdet av alla identifierade egenskaper. Med andra ord, om du identifierar 20 fastigheter på $ 1.000.000 vardera för ett sammanlagt värde av $ 20 miljoner, måste du skaffa 19 av dessa fastigheter på $ 19 miljoner för att uppfylla kravet på 95 procent.

ALLTID först samråda en högt kvalificerad FASTIGHETSSKATT PROFESSIONAL !!! Omdömen Som skattebetalare, måste du följa de regler, villkor och tidsramar i IRS koden, enligt avsnitt 1031. Det är rekommenderas att du konsultera en kompetent skatt advokat, en auktoriserad revisor, en &"; kvalificerad mellanhand, &"; eller en väl kvalificerad skatterådgivare som specialiserat sig på fastigheter för att avgöra hur ett 1031 utbyte bör utformas för att uppnå dina investeringsmål med minimibeskattning Omdömen