Hur Titling Property kan påverka din Estate Plan

De otaliga alternativ presenteras för husköpare när textning fastigheter har betydande skatte, tillgång skydd och konsekvenserna egendom planering. Låta att beakta dessa frågor ofta resulterar i oförutsedda skatter, ansvar, avgifter, och huvudvärk. I den här artikeln diskuteras en mängd potentiella fallgropar som bör beaktas när man köper eller åter textning egendom.

Första Pitfall: Underlåtenhet att planera för Probate Omdömen

Vägen husköpare titel fastigheter avgör om en bouppteckning kommer att inträffa. Du kanske undrar, vad är ärkebiskopens och varför skulle jag vara bekymrad över det? När folk talar om Probate, de hänvisar till saneringen av dödsbon. Under Kalifornien Probate Code &sekt; &sekt, 10800 och 10810, bouppteckning avgifter för var och en av advokat och gode är 4 procent på den första $ 100.000, 3 procent på nästa $ 100.000, 2 procent på nästa $ 800.000, och så vidare. Dessa avgifter beräknas på brutto (inte netto) värdet av dödsboet.

Till exempel, låt och' s säga att Jim, som inte är gift, dör äga en tillgång, ett hus värt $ 1.000.000 med en inteckning på $ 500.000. Jim &'; s hus är titeln på hans namn ensam. Jim &'; vilja lämnar huset till sina tre barn, varav en heter som personlig representant. Bouppteckning avgifterna här skulle vara enligt följande: $ 23.000 till Jim &'; s advokat (plus eventuellt “ extra avgifter &";) och $ 23.000 till den personliga representant (om han /hon bestämmer sig för att ta en avgift). Minimiavgiften för denna bouppteckning är $ 23.000, men det kan lätt stiga till $ 46.000 eller mer. Som nämnts ovan, är dessa avgifter beräknas utan hänsyn till $ 500,000 inteckning, eftersom de avgifter som debiteras på brutto (inte netto) värdet av dödsboet. Som ni kan se, Jim &'; inte s egendom inte har tillräckligt med likvida medel för att täcka kostnaden för bouppteckning!

Hur kan Jim undviker bouppteckning avgifter? Först kunde han skapa en återkallelig förtroende och överföra egendom till sig själv som förvaltare. I så fall skulle tillgången inte måste passera genom en bouppteckning förfarande, eftersom det skulle överföras direkt av en efterträdare förvaltare. Men behöver Jim att se till att hans förtroende är helt “ finansierade &"; vid tidpunkten för sin död. Annars kan en bouppteckning fortfarande behövas. Ofta förtroende dokument visas att gälla på framsidan, men de underliggande tillgångarna har inte finansierats till trusten. Jim bör sträva efter en advokat och' s råd för att se till att hans förtroende finansieras och förblir på det sättet.

Vad händer om Jim etablerar aldrig en återkallelig förtroende? Kan han få med gemensamma hyresrätt? Om Jim var gifta, kan han undvika bouppteckning på döden av den första maken genom att äga sin fastighet som i gemensam hyresrätt med sin make. Gemensam hyresrätt innebär att två (eller fler) personer äger egendom i lika delar. På döden av någon person, passerar hela ränta automatiskt till den kvarvarande ägare och bouppteckning undviks. Naturligtvis, på döden av Jim &'; s make, fastigheter skulle fortfarande vara föremål för bouppteckning. Dessutom, textning fastighet i gemensam hyresrätt utan hänsyn till om fastigheten är skild eller samhället kan leda till oavsiktliga skattekonsekvenser (se nedan). Dessutom kan Jim dra nytta av vissa fastigheter skatteplanering, vilket kan vara bättre underlättas när man planerar med truster. I slutändan, äganderätten till fastigheten i ett finansierat återkallelig förtroende samtidigt som fullt ut beakta fastigheter &'; s gemensam egendom status och egendom skattefrågor kommer att ge Jim det bästa skyddet.

Andra Pitfall: Notering ditt barn på Deed Omdömen

Vad händer om Jim äger sin egendom tillsammans med en av sina barn? Tanken på en förteckning över ett barn på en gärning som ett gemensamt hyresgäst tilltalar ofta föräldrar. Detta tillvägagångssätt verkar erbjuda ett enkelt, billigt sätt att överföra egendom vid dödsfall undvika bouppteckning, och kanske till och med undvika skatt. Däremot kan lägga till ett barn till titeln på ditt hus leda till katastrofala följder, både under livet och döden. Vid slutet av dagen, är det sällan lämpligt att ta detta “ genväg &".

Först äga ett hem i gemensam hyresrätt utsätter förälder ansvar för barnet och 'en; s agerande. Till exempel, barnet och 'en; kan s spelande vana eller missbruk sätta fastigheter i riskzonen. Eller, säger att barnet är inblandad i en bilolycka. I sådana fall kan domstolen placera en dom kvarstad på barnet och 'en; s intresse för fastigheten. Detta gäller oavsett om föräldern och 'en; s enda avsikt var att underlätta en överlåtelse av fastigheter vid döden.

För det andra, att namnge ett barn på dådet ofta frustrerar en förälder och' s övergripande mål egendom planering. En förälder kanske vill att deras barn ska leva i ett hem så länge de är under 18 år, eller för hem för att säljas och intäkterna fördelas lika mellan flera barn. Alternativt kan en förälder önskar ett barn att ha familjens hem, men det andra barnet som ska kompenseras med flytande eller affärstillgångar. Ett testamente eller förtroende kan ge exakt hur egendom ska fördelas, eller ge en förvaltare med rätt att distribuera sådan egendom. Som föräldrar ofta glömmer dock, passerar en gemensam hyresrätt intresse utanför av villkoren i ett och' s vilja eller tillit. Även om ett testamente kan tydligt ge jämn fördelning, gör ingen skillnad när det gäller gemensamt intresse berörs. Som ett resultat kan ett barn få ett arv uppsving, medan en annan kan avsluta med en mindre proportionerlig andel av dödsboet.

För det tredje, och kanske viktigast av allt, att lägga ett barn &'; s namn till en fastighet kan leda till katastrofala gåva och fastigheter skattekonsekvenser. Om barnet inte har bidragit med lika mycket pengar som förälder när man köper ett hem, kan föräldern vara ansvarig för en gåvoskatt under året hemmet köptes eller överförs. Senare, efter förälder dör, hela värdet på hemmet kommer att ingå i denna förälder och' s egendom för fastigheter skattehänseende om det inte kan fastställas att barnet har bidragit till köpet. Med tanke på både gåvan och fastigheter skattekonsekvenser för att hålla fastighet med ett barn, är det sällan lämpligt att fullfölja denna strategi!

Tredje Pitfall: Underlåtenhet att beakta Basis Step up Omdömen

Det sätt på vilket husköpare titel egendom påverkar grunden “ step-up &";. Vad gör “ step-up &"; i grunden betyder och hur påverkar det mig? Generellt sett, när fastigheten säljs, är inkomst av kapital redovisas på skillnaden mellan grundval (köpeskillingen) och försäljningspris. Vid döden, men grunden för en ränte passerar vilja eller tillit till en efterlevande make “ steg upp &"; till värdet vid tidpunkten för dödsfallet. Som en följd av försäljning av egendom efter en fullständig grund step-up resulterar ofta i betydande reavinstskatt besparingar.

Men gifta personer får bara ta emot en del av grunden “ step-up &"; begränsat till hälften av en uppskattad egenskap på döden av den första maken att dö, om egendomen inte hålls som gemensam egendom. Däremot kommer de båda halvorna av en tillgång som innehas som giftorättsgods få full step-up på den efterlevande maken och' s död. I allmänhet, därför är gemensam egendom oftast den bästa formen av ägande när Fastigheten har en låg bas eller kommer sannolikt att uppskatta i framtiden. En advokat kan hjälpa gifta par att avgöra om egendom är samhället eller separat.

Innan du kör till titeln företaget, kom ihåg att många andra faktorer, inte alla som diskuteras i den här artikeln, bör också övervägas. Dessa faktorer inkluderar: om fastigheten har sjunkit i värde så att en partiell steg nedåt i grunden skulle vara önskvärt, om mer avancerade strategier såsom bypass truster skulle motivera textning egendom som hyresrätt gemensamt; eller om egenskapen kommer att hållas i en återkallelig förtroende. Detta inte ens röra frågor familjerättsliga inblandade, eller några av de mer nyanserade skyddsbestämmelser tillgång. Eftersom så många faktorer är inblandade när textning egendom, är det lämpligt för personer i Kalifornien att samråda med en advokat om hur egendom bör hållas, samtidigt hänsyn till målen av (a) grund “ step-up &"; för Kalifornien och federala skatteändamål; (b) bouppteckning undvikande för hela överförda intresse; (c) den äktenskapliga avdrag för fastigheter skattehänseende; (d) tillgångsskydd och (e) minimera ansvar.

Tveka inte att kontakta vårt kontor på (650) 329-9500 om du vill ha mer information.

IRS cirkulär 230 AVSLÖJANDE: För att säkerställa att krav som IRS, informerar vi dig om att alla amerikanska skatterådgivning i detta meddelande (inklusive bilagor) är inte avsedd eller skriven för att användas, och kan inte vara Används för att (i) att undvika påföljder enligt Internal Revenue Code eller (ii) främja, marknadsföring eller rekommendera till en annan part någon transaktion eller ärende behandlat häri Omdömen

Allmänt Disclosure:. Denna artikel är avsedd att ge allmän information om affärsenhet urval och bör inte åberopas som ett substitut för juridisk rådgivning från en kvalificerad advokat Omdömen  ..