Kommersiell Tomt: den tillgång som långivare Forgot

Förra veckan diskuterade jag finansieringen av köpet av ett bostadsområde mycket för utveckling med en kvinna som tillsammans med sin man, ville bygga ett eget hem. Som alltid händer när man diskuterar finansiering, vände samtalet räntesatser och lånestrukturer. När jag beskrev den pågående kursen för ett helt indexerade mark lån på en privat mycket, hon darn nästan svimmade Omdömen

Hon fräste: “ Whoa …! Hur kan priserna möjligen vara så högt!? Min bostadslån ligger på 6% och du berättar för mig att en långivare vill över 10% för ett land lån? Det är löjligt &";!. Omdömen Tja, inte riktigt Omdömen

Jag förstod henne förvirring, men hon var att jämföra äpplen med apelsiner. Från en investerare och' s synvinkel, är landet en stor investering för ett antal skäl: “ De &"; inte göra något mer av det (utom möjligen i Dubai), kan du lägga vantarna på det (det är &"; real &";), kan ingen ta upp och ta bort det utan att montera en häpnadsväckande insats, och till slut kommer att vara värt mer än du betalat för det (i de flesta fall). Men när vi tittar på mark från en långivare och' s perspektiv är det lämnar en hel del övrigt att önska Omdömen

När du gör ett lån, långivaren och' s. Huvudmål är att få betalt alla sina räntor och amorteringar . Långivaren förlitar sig på låntagaren att uppfylla sina skyldigheter enligt tonen, men efterfrågar viss “. Försäkring &"; Denna försäkring kommer i form av en kvarstad på en fastighet som kallas “ säkra &"; lånet, och är långivaren och 'en; s sista utväg i händelse av att låntagaren kan &'en; t betala av sina lån. Lånet görs till låntagaren, inte fastigheten. Det är säkrad av egendom i händelse låntagaren standard på lånet. Så en långivare letar efter den bästa säkerheten som den kan hitta för att säkerställa att den kommer att betalas tillbaka. Omdömen

Kommersiella fastigheter gör stor trygghet för en långivare eftersom det ger inkomster som kan göra lånet betalningar tills fastigheten är säljas, i händelse av att låntagaren defaults. Homes är också bra säkerhet eftersom det är oftast en aktiv marknad att sälja en och en låntagare är sannolikt att göra allt han kan för att hålla sin primära bostad. Även ägar egendom i affärsverksamhet är en bra satsning för en kombination av ovanstående skäl. Omdömen

Inte så, mark. Omdömen

Land, för alla dess potentiella värde, sitter bara där. Ingen en lever på den, ingen arbetar på det, tumbleweeds rulla över den, och om den inte används som en parkeringsplats eller en swap möts, ger det ingen inkomst. Lägg till dessa utmaningar det faktum att processen för att omvandla mark till inkomstbringande eller bostadsfastigheter tar en hel del arbete, specialiserad kunskap och tid. De flesta långivare verkligen inte gillar dessa egenskaper deras säkerhet och därmed don &'en;. T låna på land Omdömen

Som ett resultat, när man står inför med att ta mark som säkerhet för en notering, de långivare som gör lån på land göra ett par saker för att minska sin risk. Den första är att de oftast minska belånings avsevärt. Ju mer kapital du har i landet, desto större rabatt som de kan erbjuda en köpare när de säljer den och säkrare de känner för att göra lånet. Observera att detta inte var fallet i mitt öppnings exempel. Denna särskilda långivare hade ett specialiserat program som skulle ha lånat ut upp till 90% av värdet på en färdig hel del, men det var för bostäder, ägar utveckling. Omdömen

Den andra saken en långivare gör är att öka dess hastighet av återvänder för att matcha den upplevda risken att avyttra fastigheten i händelse av en standard. Om en långivare får 12% till 14% på sina pengar för ett land lån, får den sina investerade dollar snabbare, även om vi kallar dem “. Ränta &"; Detta minskar långivaren och' s. Exponering snabbare och ger en riskjusterad avkastning när lånet betalas ut Omdömen

Så nästa gång du betraktar finansiera en del mark, kom bara ihåg att din långivare kommer att titta på det från en väldigt olika uppsättning omständigheter än dig. Göras på det sättet, vann du antagligen &'; t hosta högt när han citerar du hastigheten Omdömen  !.