Lease Alternativ Real Estate Investing Strategy

Lease Option är det bekvämaste och enklaste av inköpsstrategier jag undervisar. Dessutom är det förmodligen den lägsta risk sätt att komma igång i fastigheter investerar. Bare med mig, om du har redan läst de "grundläggande" bakom Lease alternativ i en av mina böcker eller kurser. Detta är viktig information väl värt att upprepa för att få dig att vidta åtgärder med denna inköpsstrategi nu. Omdömen

Lease Option Förenklad

Har du någonsin sett en hyra till -EGNA butik? Visste du att du kunde gå in i den affären och köpa en helt ny storbilds-TV? Allt du behöver göra är att göra fina, lätt månatliga betalningar och i ett par år, kommer du äger den TV. Naturligtvis i det långa loppet kommer du att få betala mellan två och tre gånger mer för att TV än om du betalat kontant upp framför. Omdömen

Ett annat bra exempel är ett av alternativen när att få en ny bil leasing till eget. Du gör helt enkelt en liten handpenning och sedan varje månad du gör en enkel leasingbetalning. Vid slutet av leasingperioden (vanligtvis tre eller fem år), har du möjlighet att köpa bilen för X dollar mer. Eller så kan du helt enkelt lämna tillbaka nycklarna och gå hitta en annan bil, om du väljer. Självklart, om du köper bilen på dessa lease-to-own planer, kommer du att få betala mycket mer för det än om du hade köpt den för alla kontanter upp framför. Omdömen

Varför människor betala mer för något på en hyra till egna basis? De betalar en premie för enkel finansiering som de kan sedan äga det objektet. Vad de flesta människor don &'en; t vet är att du kan göra exakt samma sak med fastigheter! Bara genom att kontrollera en fastighet och att villkoren som du gör den tillgänglig för en ny köpare, du omedelbart öka värdet på egendomen. Omdömen

Med Lease Alternativ strategi, du kommer att använda den "hyra -till-egen "-konceptet, som har funnits i många år, på ett nytt sätt, med fastigheter. Du kommer att vara en matchmaker, matcha upp en motiverad säljare och en hungrig hyresgäst-köpare. Och genom att hjälpa både dessa människor får vad de vill ha, du kommer att få betala dyrt för era ansträngningar. Omdömen

Kom ihåg att ditt motiverad säljare någon som har ett tvingande skäl att bli av med sitt hus snabbt. Din hyresgäst-köpare är någon som desperat vill äga sitt eget hem, men för en eller annan orsak kan &'en; t kvalificera sig för att köpa ett hem i det traditionella sättet just nu. Kom ihåg de tre saker du behöver köpa ett hem traditionellt en stor handpenning, god kredit, och tillräcklig månadsinkomst. Tja, är din hyresgäst-köpare någon som saknas i ett eller flera av dessa nyckelområden. Dina bostadsrättsköpare siffra som medan de kan &'en; t köpa just nu, på vägen, när de städa upp sin kredit eller få en löneökning, kommer de att kunna kvalificera sig för ett nytt lån och köpa på traditionellt sätt <. br>

Låt &'; s gå igenom ett hypotetiskt exempel på vad vi talar om att göra det lätt att förstå

Sam Säljaren är en motiverad säljare.. Han överfördes tre månader sedan till en ny stad. Jobbet är en stor karriär, med en ökning i lön och prestige. Problemet för Sam säljaren att han hasn och' t kunnat sälja sitt hus ännu. Han försökte notering med en fastighetsmäklare i tre månader, och han bara kunde inte &'; t sälja den. Nu är han inför att flytta på bara tre veckor. Omdömen

Hans alternativ är antingen att hugga priset på huset för en snabb försäljning, han är något tveksam till att göra, eller han kan hyra ut tills han kan hitta en köpare. Men då skulle han behöva antingen förvalta egendomen långdistans Omdömen eller hyra en fastighetschef Köpa och betala honom eller henne att hantera fastighets typiskt 8 procent till 10 procent av den månatliga uthyrningsbar med ingen garanti för att han vann och 'en; t har en ledig i flera veckor eller månader åt gången Omdömen

Det &';. s där du kommer in som en kreativ investerare, kan du hjälpa till att lösa Sam Säljare &'; s. problem . Du kommer in och är överens om att hyra ut Sam Säljare &'; s hus i sex år till ett belopp av sina betalningar. Samtidigt godkänner du på ett pris som du kan köpa huset när som helst du väljer under denna sexårsperioden. Detta kallas “ leasingavtal alternativ &"; eller “ hyrköp &"; och det är den grundläggande strategin för mitt Real Estate Protege Program systemet och den första av de sju köpa strategier fastigheter som jag undervisar Omdömen

Säg att Sam Säljare &'; s. betalningar på huset är $ 1300 per månad, vilket inkluderar princip ränta, fastighetsskatt och försäkring. Du kommer att täcka detta belopp, så att Sam Säljaren kommer att ha några kostnader i samband med sin egendom under den period då du kan styra det innan du köper den. När det gäller priset, för att visa dig hur du kan betala säljaren översta dollar och ändå tjäna pengar för dig själv, har du gått med på att betala säljaren nära fulla marknadsvärdet för fastigheten. I det här fallet var säljaren frågar $ 190.000, och du förhandlat ner priset till $ 180.000. När allt kommer omkring, du berättar säljaren, han kommer att betala fastighets provision. Med Lease Alternativ investera, kan du erbjuda säljaren en sund pris och ändå göra en stor vinst för dig själv. Som egendomen uppskattar, kommer du att fånga den framtida uppskattning som en del av din vinst i varje affär. Om du är i ett område med lägre uppskattning, eller ens någon uppskattning, du bara förhandla hårdare på priset. Omdömen

Vad tar det i Upfront pengar?

Ja, om du är som studenterna vi arbetar med hela landet, kommer du antagligen att kunna låsa upp fastigheten utan att ge säljaren några upfront pengar. Egentligen kommer du ge säljaren $ 1 förskott som “ rättslig prövning &"; att göra ditt avtal bindande Omdömen

Men låt och' s. säga i vår hypotetiska exempel säljaren segrade &'en; t gör affären om han får minst $ 2000 i förskott. Vänta en sekund, säger du. Du don &'en; t har $ 2000! Bara hänga där eftersom en stund kommer du att lära dig var du kommer att hitta dessa pengar. Och här och' s tips för dig, det segrade och 'en;! T komma från din plånbok eller handväska Omdömen

Låt &'; s få klart på exakt vad du och Sam Säljaren har avtalat. Du har kommit överens om att hyra ut fastigheten för sex år för det belopp som de månatliga betalningar på $ 1300. Du har också kommit överens om ett pris på $ 180,000 där du kan köpa fastigheten vid något tillfälle under de kommande sex åren. I huvudsak har du förhandlat fram ett hyresavtal med option att köpa.

När $ 2,000 i förskott pengar, du kommer att berätta för din motiverad säljare, “ Sam Säljaren, jag kommer att ge dig $ 2000 så fort jag tar beläggning av egendom eller hitta någon att inneha egendomen . &"; You &'; ll ser på bara ett ögonblick varför det är viktigt för dig att lägga till denna del i ditt avtal eftersom det kommer att vara avgörande i finansieringen av denna affär Omdömen

den bästa källan till finansiering för din Ingenting. vridna Erbjudanden

Här är hemligheten till att göra ingenting-down erbjudanden: Ingenting ner betyder inte “ ingenting &"; till säljaren. Ingenting betyder ned ingen av dina pengar till säljaren. Skillnaden är avgörande. Din motiverad säljare kan få pengar i förskott-it just vunnit och' t finnas dina pengar! Det bästa sättet att finansiera de pengar du behöver för att få in i affären är att använda en hyresgäst-köpare och' s pengar. I vår nästa hypotetiskt exempel, din bostadsrättsköpare är "Byers".

Byers är ett ungt par med två barn. De har bra kredit; men eftersom deras nuvarande inkomst isn &'; t tillräckligt hög, kan de och 'en; t kvalificera sig för inteckning i ett hus detta trevliga, ännu. De Byers vet att när Mrs. Byers går tillbaka till arbetet (hon har bott hemma med barnen som kommer att vara placerade i skolan på heltid snart) sina inkomster kommer att vara tillräckligt hög för att kvalificera sig för ett lån för att köpa ett hus som detta. Du kan hjälpa Byers genom att låta dem hyra till egna huset. Den Byers kommer att hyra ut fastigheten från dig för två år med en option att köpa till ett pris du har ställt in i förväg.

Den nuvarande marknadshyra för ett hus här i området är $ 1400. Men den här egenskapen är en hyra till egna fastigheter. En hyra till egen egendom kommandon vanligtvis en premie över den nuvarande marknadshyra på grund av fördelen med den enkla finansiering erbjuder en framtida köpare. Detta innebär att Byers betalar du villigt ovan marknadshyra. I det här fallet, de betalar dig $ 1.500 i månaden i hyra. Omdömen

Du håller också med Byers på ett pris som de kan köpa fastigheten vid något tillfälle under de närmaste två åren. Eftersom du vill att detta ska vara en vinst för Byers också, du sätta priset på mindre än huset kommer att vara värt i två år. Om huset uppskattar strax 5 procent per år, sedan ett år kommer det att vara värt $ 199.500. Efter två år, kommer huset att vara värt $ 209.475. (Vi lämnar tjäna pengar effekterna av blandning ur ekvationen att hålla begreppet enkelt.) Du kommer att låta Byers har en köpeskilling om bara $ 199.900. Obs! Värdering har i genomsnitt 6,58% under de senaste 50 åren. Upp-och nedgångar jämna ut över tiden.

På grund av detta värde du ger Byers, kommer de att betala dig 3 procent till 5 procent av värdet på fastigheten som en förskottsbetalning (tekniskt kallas en “ betalningsalternativ &";). I det här fallet, hämtar dig $ 8000 från Byers up front som deras betalningsalternativ på fastigheten. Dessa pengar får krediteras mot köpeskillingen om de beslutar att köpa. Om de väljer att inte köpa huset, är det din att behålla för att tillåta dem att låsa in sin option att köpa och binda upp fastigheten för två år. Det är nonrefundable. Omdömen

Efter ett år eller två kommer Byers att kunna få ett nytt lån från sin inteckning långivare och ta ut både du och motiverad säljare, Sam säljaren. I huvudsak att &'; s hur systemet fungerar Omdömen

Minns $ 2,000 du är skyldig Sam säljaren, motiverad säljare.? Var tror du att du kommer att få det? Att &'; s exakt rätt! Du kommer att ta $ 8000 kassa och' s kontrollera du samlar från Byers, deponera den, och ge $ 2000 av den till Sam säljaren. Vad händer med de återstående $ 6000? Du får behålla den. Förresten, som ett betalningsalternativ dessa pengar är nontaxable tills det år då din bostadsrättsköpare antingen motion eller sluta sin option att köpa Omdömen

Du kanske tror att detta är ett intet ner affären, men det &'. är inte. It &'; s bättre än så. Detta är ett intet-down affär med en extra $ 6000 som går i fickan. Låt &'; s lägga upp dina vinster. Varje månad du tjänar $ 200 i kassaflödet. Över 24 månader, tillägger att upp till $ 4800. Du köper huset för $ 180.000, och Byers betalar du $ 199.900 för det. Så du gör en ytterligare $ 19.900 från spridningen i försäljningspriser. Allt var, du kommer att tjäna $ 24.700 från denna Lease Option affär. Omdömen

Den största skillnaden mellan Lease Option Satsa traditionell Investera

Tänk dig att du skulle köpa en förvaltningsfastighet den traditionella sätt. Du skulle förhandla fram ett pris med en säljare, sätta en stor del av dina pengar ner och logga personligen på ett banklån för balansen. När du har stängt på detta hus, skulle du börja hoppas. You &'; D hoppas att du skulle kunna hitta en hyresgäst. You &'; D hoppas att du skulle kunna hyra ut mer än din månatliga betalning. You &'; D hoppas att du inte skulle, &'; t har några större reparationer för att ta hand om. You &'; D hoppas på en massa saker. Och då skulle du vänta och se hur du skulle göra med tiden. Omdömen

Den största skillnaden mellan Lease Alternativ och traditionell fastighetsfonder att investera är att du vet vad du ska göra innan
du gå vidare med affären
Vad vi menar är:. Med Lease Alternativ investerar du aldrig göra en slutlig engagemang för en affär med en säljare tills du har försåld huset till din hyresgäst-köpare. På så sätt du inte &'en; t behöver oroa sig för hur du ska göra dessa $ 1300 per månad betalningar till Sam säljaren. Du vet hur du &'; ll göra det eftersom du och' ll har redan samlat in pengar i handen för den första månaden och' s. Hyra för $ 1.500 och en option betalning av $ 8.000 från dina bostadsrätts köpare, den Byers Omdömen

Hur kan du gör detta? Du kommer att använda en speciell “ föremål till &"; klausul som säger att ditt avtal med motiverad säljare är sub &inte; tet till att hitta en kvalificerad bosatt att inneha egendomen. Med andra ord, är ditt avtal sätter att du hitta en kvalificerad hyresgäst-köpare. Om du inte &'en; t hitta din hyresgäst-köpare, då du inte &'en; t gå vidare med affären

Vad du gör när du ställer in ett leasingavtal Alternativ affären är att ha båda halvorna av transaktionen komplett innan du någonsin. fullt ut engagera sig affären. Du hittar ditt motiverad säljare och låsa upp fastigheten. Sedan kan du snabbt gå ut och hitta din hyresgäst-köpare. . Då och endast då, ni fullt ut engagera sig gå vidare med affären Omdömen

Här och' s den exakta ordalydelsen i klausul som vi använder i vår hyrköp med säljare som gör detta möjligt. Paragraf 9: Kvalificerad Resident:. Eftersom att ha en kvalificerad bosatt att inneha egendomen är av yttersta vikt att alla parter, är detta avtal under förutsättning att köparen godkänner en kvalificerad bosatt att inneha egendomen

Det är uppenbart att investera på detta sätt, men traditionella investerare don &'en; t. De gör sitt bästa due diligence och sedan hoppas. Leasingavtal alternativ investerare don &'en; t lämnar det upp till chans. De vet att du bara kan vara säker på en affär när du redan har hittat din slut köpare till fastigheten som har gett dig pengar i handen för att hålla fastigheten. Omdömen

OBS! När du använder en så kraftfull “ föremål till &"; klausul, måste du vara respekt för säljaren. Du måste låta dem veta direkt om du har några problem med att hitta din bostadsrättsköpare - inom två till tre veckor. Under inga omständigheter skulle du någonsin vill binda upp en säljare och' s egendom för flera månader och sedan berätta att du inte kan hitta din hyresgäst-köpare. Det skulle vara både orättvist och fel. Omdömen

Hur kringgå hyresvärden Trap

Om du inte har ett sätt att komma ur besväret av dagen till dag förvaltningen av en fastighet, är du fortfarande kommer att stöta på hyresvärden Trap. Här är hur du på ett säkert sätt kan kringgå hyresvärden Trap och fly krångel med hyresgäster och toaletter. När du pratar med motiverade säljare kommer du att säga till honom, och" Sam Säljaren, att göra detta till en verklig vinst för dig, vill du att jag ska ta hand om dagen till dag underhåll på fastigheten? Varför &'en; t jag ta hand om den första $ 200 av underhåll i någon månad? Det borde ta hand om 98 procent av problemen. Skulle det fungera för dig &"; Naturligtvis kommer säljaren att vara stolta över att du kommer att ta över dagen till dag underhåll på fastigheten Omdömen

“. Men vänta en minut, &"; du säger, och" hur det få dig ur hyresvärden Trap &"; Därefter går du träffar din hyresgäst-köpare. Du berättar din hyresgäst-köpare “ Mr. Köparen, du &'; re kommer in den här egenskapen som om du är den framtida ägaren. Och vi förväntar oss att du skulle behandla platsen som om du ägde den. Naturligtvis innebär detta att du kommer att vara ansvarig för underhållet på fastigheten. Men så att det &'; s vinna för dig och så att du vet att du vunnit &'en; t har några större reparationer som du är ansvarig för, låt och' s sätta en gräns för det. Låt &'; s se, varför don &'en; t du tar hand om den första $ 200 i någon månad och allt över att jag &';? Ll se att det blir tagit hand om, okej &"; Omdömen

Om du behöver en reparation och det kostar över $ 200, som är ansvarig för det belopp över $ 200? Att &'; s rätt, är säljaren ansvarig. Om det behövs en reparation som är mindre än $ 200, som är ansvarig för det? Att &'; s rätt, betalar din hyresgäst-köpare till det. Vad har du kvar ansvarig för? Tja, kanske du måste samordna några telefonsamtal, men din hyresgäst-köpare kommer att vara en som väntar hemma för rörmokare att komma ge dem ett bud. Du får sitta i mitten, tjäna pengar utan 90 procent av den besvärliga traditionella hyra fastigheter. Omdömen

Naturligtvis har du andra ansvarsområden. Varje månad måste du samla in en check, sätta in en check, och skriva en check. Det fina med systemet är att när du har ställt in en fastighet på rätt sätt och du samlar en bit av pengar i förskott, för det mesta du har en hands-off resterande ström av intäkter som flyter till dig varje månad. Sedan i slutet av en tid, får du en stor payday när din hyresgäst-köpare får sin egen lån på fastigheten, inlösning både du och motiverad säljare ur affären Omdömen  ..