När Creative Real Estate finansiering blev oroväckande för Creative

Denna artikel hänför sig till fastighetsfinansieringsalternativ som gjorde finansiering till bostadsköpare för större delen av sju decennier och även om de har genomgått en rad förändringar under åren, FHA och konventionella fastighetsfinansieringsprogram fortsätter att vara den överväldigande val för bostadsköpare trots ett antal konjunkturnedgångar under den perioden. Omdömen

FHA (Federal Housing Administration), Fannie Mae (Federal National Mortgage Association), Freddie Mac (Federal Home Loan Mortgage Corporation) och PMI (privata försäkringar för hypotekslån) under förutsättning att försäkringen nödvändiga för att skydda bolåneinstitut mot inteckning avskärmning inteckning - VA som en inteckning garanti -. enligt vilken långivare var tvungna att behandla lån som VA godkända Omdömen

Dessa program kombineras för att skapa en robust fastighetsfinansiering industrin som ledde till fastighetsinvesteringar och bostadsägande som en av de mest lönsamma och säkraste sätten att skapa rättvisa. Creative fastighetsfinansiering inneburit att ge inteckning finansieringsalternativ till bostadsköpare som inte uppfyller alla de krav som ställs av den konventionella banken. Omdömen

De finansieringsalternativ kom i form av FHA och PMI inteckningar eller VA om hemmet Köpare var en veteran. Creative fastighetsfinansiering blev alltför riskabelt när försäkringar för hypotekslån var antingen ignoreras eller äventyras och därför skapat risk för alla inblandade parter att göra denna typ av inteckning finansiering osäker för alla. Omdömen

Hur och När Creative blev destruktiv Omdömen

Är konventionell fastighetsfinansiering anses kreativ? En konventionell hypotekslån anses vara den traditionella typen av hypotekslån och är den enklaste typen av bolåne tillgängliga; Det är inteckning mot vilken de flesta andra inteckningar mäts, vilket innebär att konventionella riktlinjer inteckning följs av en majoritet av bank och licensierade långivare som godkänner lån till fastighetsfinansiering i enlighet till Fannie Mae och Freddie Mac riktlinjer. Omdömen

Dessa riktlinjer krävs att en låntagare ansöker om godkännande för en konventionell hypotekslån måste dokumentera förmåga att hantera en 20% handpenning (20% av köpeskillingen eller beräknade värdet, beroende på vilket som är mindre); Nog månadsinkomst, måste 28% av vilka stöd betalningar av Principal & Ränta plus skatter och amp; Försäkring (PITI) och 36% måste stödja en total månatlig betalning när alla andra roterande & avbetalning skuldbetalningar läggs till PITI (t.ex. kreditkort, studerande & lån auto, etc.) - med undantag av verktyg - och kreditvärdighet (framgår av en minsta kredit värdering av 720). Man kan säga att hypotekslån med andra än den konventionella riktlinjer (Fannie Mae & Freddie Mac). Standard är kreativa fastigheter finansieringsprogram, men konventionell finansiering inte skulle betraktas som kreativ Omdömen

Redan innan moderniseringen dag konventionella lån funnits i sin nuvarande form, åtgärder som vidtagits av potentiella husägare som kräver fastighetsfinansiering för att slutföra sina inköp var lång och svår. Processen var fylld med offer och många vill bli husägare lidit stora förluster på grund av bristen på rimliga inteckning finansieringsvillkor. Omdömen

Baserat på information som publiceras på History News Network (HNN), Fannie Mae var skapades 1938 som en del av Franklin Delano Roosevelts New Deal. Kollapsen av den nationella bostadsmarknaden i kölvattnet av den stora depressionen avskräckt privata långivare från att investera i bostadslån. Fannie Mae bildades för att ge lokala banker med federal pengar för att finansiera bolån i ett försök att höja nivåerna av en egen bostad och tillgången på bostäder till rimliga priser.

Pre-Fannie Mae Mortgage termer kallas för en låntagare att göra en handpenning motsvarande 50% av hemmet inköpspris för att kvalificera sig för ett femårigt "Intresset Endast ballong" hypotekslån. Dessa villkor gjordes tillgängliga via privata långivare, varav många avvecklad utlåning till följd av kollapsen av den nationella bostadsmarknaden.

Fannie Mae, det enda GSE (Government Sponsored Enterprises) i existens på den tiden, som ägs konventionella bolån tills skapandet av Freddie Mac 1970, varefter de två byråerna "... kontrollerade omkring 90% av landets sekundära bolånemarknaden ..." och är för närvarande de främsta köparna av konventionell inteckning papper trots att de placeras under kontroll av den federala regeringen genom en conservatorship förfarande i september 2007. Omdömen

Andra än konventionella fastigheter finansieringsprogram, fanns det en annan populär låneprogram som hade försäkrat bolån sedan skapas av kongressen i 1934. Detta program är känt som FHA (Federal Housing Administration), som instiftade en helt annan uppsättning bolåne riktlinjer. Där konventionella banker krävs 25% handpenning (för närvarande 20%), FHA krävs 2,25% (för närvarande 3,5%); Tillräckligt månadsinkomst (31% krävs för att stödja Piti betalningar & 41% för att stödja PITI + R & I skuldbetalningar), tillgångar (avvecklingskostnader betalnings + stängning) samt kreditvärdighet (rimliga writing före kredit poäng, men för närvarande 640 per emissions politik många långivare följer) måste också dokumenteras i ett liknande sätt som den typ av dokumentation som krävs enligt konventionella riktlinjer; Och på grund av denna skillnad i inkomst och amp; tillgångar och den typ av kredit bakgrund som krävdes, skulle man kunna säga att FHA-försäkrade hypotekslån program passar in på beskrivningen av kreativa fastighetsfinansiering, med undantag av att fullständig dokumentation och verifiering av en låntagarens kvalifikationer för denna typ av hypotekslån var alla krävs.

Efter antagandet av FHA och sedan Fannie Mae, hypotekslån hade börjat att stiga, men som nämnts ovan, många som ville köpa ett hem kan knappast råd med en tills dessa två byråer skapades och senare VA (Veteran administration) lånegarantier program, särskilt avsedd för militära veteraner och deras fruar. Omdömen

Det var mer konkurrens på fastighetsfinansiering marknads- och bostadslån var nu som avses i fråga om den typ av inteckning ett hem köpare kvalificerade för i stället för den typ av låntagare hypoteksbanker var villiga att låna ut till (då många låntagare inte få bolån godkännanden trots deras kvalifikationer) enbart bygger på bankens gottfinnande och /eller fördomar. Omdömen

Med mer konkurrens i inteckning industrin kom mer risktagande, inte vårdslöshet i början, men risktagande vilket innebar att den enorma ökningen av inteckning applikationer tas av långivare godkänt att låna FHA-försäkrade och VA garanterade hypotekslån (VA lån måste vara godkänts och stämplas av Veterans Administration) har inteckning företag som kanske ingår ett antal ansökningar som kan ha annars gått till de besparingar och amp; lån om det inte vore för de restriktiva lånepolitik och riktlinjer som de anslutit sig till vid den tidpunkten. Omdömen

Trots detta märkbar topp i inteckning affärer görs allt omkring honom, den konventionella (traditionell) bolåneinstitutet var ingen brådska att ändra hans lånepolitik och riktlinjer, så att förändringar i den konventionella bolån inte sker så snabbt som många i fastighetsbranschen hade förväntat sig, men förblev utlåningsstandard. Omdömen

FHA, VA, och PMI (privata försäkringar för hypotekslån ) var de andra allmänt erkända inteckning låneprogram på den marknad där den konventionella bolån etablerades som den traditionella inteckning typ; Bolåne prototyp, om ni så vill. Vart och ett av dessa program avvek från kval krav och riktlinjer som anges av konventionella bolåneinstitutet, förutom att PMI baserades nästan helt på de konventionella riktlinjer bolån men skilde sig i LTV (lån till värde) förhållande som översteg konventionella förhållandekrav med upp till 15%, vilket kräver ett hem köparen att göra en handpenning så låg som 5% av köpeskillingen eller bedöma värdet (vilket som är mindre) i hemmet han /hon skulle köpa. Omdömen

Även om FHA var en kreativ inteckning program, designad av den federala regeringen för att öka bostadsägande bland låg till måttlig inkomst arbetande människor som önskar av bostadsägande, fungerade programmet bra eftersom det var, och är fortfarande ett federalt försäkrade lån och som sådan skyddad inteckning långivare från förlust till följd av brottslighet och efterföljande inteckning avskärmning. Omdömen

VA bolån fungerat eftersom Veteran administration (en annan gren av den federala regeringen) garanterat hypotekslån långivare mot förlust på grund av inteckning avskärmning, så denna typ av inteckning ger och ännu starkare skyddsfilt för långivaren eftersom den federala regeringen, genom Veteran administration, garanterat återbetalning! Omdömen

Det enda inteckning typ som avvikit från konventionella riktlinjer bolån och inte var försäkrad eller garanteras av den federala regeringen var PMI inteckning programmet, och även om PMI bolån mötte ett behov i inteckning finansiering marknaden, det fanns de som sett den här inteckning typ som en modell för ännu mer kreativitet i fastighetsfinansiering. Omdömen

Snart fanns inteckning program infördes kräver 5% ner men endast 3% av köparens egna pengar; 10% ner men ingen PMI; 5% ner men ingen PMI så länge köparen /låntagaren kommit överens om att en liten topplån (piggy-back sekund); Och ett antal olika varianter och kreativa versioner utan avsättning för försäkringar för hypotekslån. Omdömen

Sedan fanns det en ny term införts för att beskriva dessa nyskapade icke-konventionella, icke-FHA, icke-VA, icke-PMI ty inteckningar typer. Termen var högriskbolån eller sub-prime hypotekslån! Det visade sig subprime-bolån var den mest hänsynslösa slags kreativ inteckning finansiering programmet har införts för den samtida inteckning marknaden, och - vi nu vet - var ansvarig för en nästan kollaps av vårt finansiella system (en recession som varar från slutet av 2007 till slutet av 2010 resulterade) och nära depression. Omdömen

Creative inteckning finansiering inte orsaka bolånekriser och, i motsats till flera rapporter under sub-prime smälta ner, FHA-försäkrade hypotekslån programmet var inte ansvarig för 2008 inteckning kriser och marknaden smälta ner; Inte heller var VA-garanterade låneprogram den skyldige. PMI under förutsättning försäkring för att skydda konventionella bolåneinstitut för lånebelopp över 80% och upp till 95% av den lägsta av ett hem inköpspris eller dess beräknade värdet, en tydlig indikation på att när långivarnas intressen skyddades (försäkrade) exponering för förlusten var kraftigt reducerad. Omdömen

När det fanns lite eller ingen försäkring, långivare öppnades för betydande förluster, och när dessa förluster uppstod och förvärrades, många långivare sökt hjälp från den amerikanska regeringen och fick det via de många $ Miljarder i bail-outs i slutet av 2008 och början av 2009. Omdömen

Så vad syftet gjorde en sådan kreativ fastighetsfinansiering, tekniskt bedrägliga framkallande sub prime inteckning program tjäna? Vad var slutspelet? De sanningsenliga svaret på denna fråga har ännu inte fastställts, och får inte vara i många år framöver. En nyligen Huffington Post artikel med uppgifter Neil Barofsky kvartalsrapport för kongressen ger ytterligare insikt som kan vara till hjälp vid fastställandet av "sanningsenliga" svar på denna fråga. Mr Barofsky är speciell generalinspektör för besväret räddningsprogram, eller TARP Omdömen

Fungerar Citerat. Omdömen

Alford, Rob. "Vad är ursprunget till Freddie Mac och Fannie Mae ?." HNN - Historia News Network. George Mason University, 8 December 2003. webben. 13 Oktober 2010. Omdömen

Wagner, Daniel och Zibel, Alan. "Tarp Watchdog Neil Barofsky: Regering räddningsaktion Ökad risk för ekonomiska kriser". Huffingto Post, 30 januari, 2010. webben. 25 oktober 2010.

Copyright © . 2010, Tony Phillips