Hyreshus Investeringar amp; Financing

Här är de grundläggande, enkel, okomplicerad, ren engelska, verkliga världen, lowdown på att få din lägenhet byggnad erbjudanden finansieras.
Vad du behöver (innan du kommer överens om en köpeskilling och bestämmer sig för att underteckna ett kontrakt).

1) Hyra Roll
2) De senaste 2 - 3 år av fastighetsdrifts uttalanden (P & L's) katalog

Få dessa 2 objekt innan du investerar mycket tid i affären. Beräkna den totala "möjligt" hyra kontra faktisk hyra för att beräkna vakansgraden. . (Normalt 5% -10%) Review Ta ut avskrivningar och räntekostnader från P & L's och lägg dessa belopp tillbaka in i Driftsöverskott för att få den sanna kassaflöde fastigheten (detta är vad en långivare kommer att göra). Du bör se en kostnad faktor på någonstans mellan 35% - 55% på de flesta egenskaper Omdömen

Om du inte kan få P &. L's innan du underteckna ett kontrakt, gör dina inköp beroende ta emot dessa poster inom en viss rimlig tid och att avtalet är villkorat din recension av ekonomi och dem som betraktas som "acceptabel" till dig. DU bestämmer definitionen av "acceptabel" Omdömen

Om du funderar på att göra en offert på en fastighet utan en faktisk hyra rulle eller ekonomi -. Se om du kan få den "genomsnittliga" hyra per enhet och antal enheter. Subtrahera 5% för vakans och 40% för kostnader. Basera din första bestämning av fastighetens värde och financability på dessa siffror. Fortfarande göra någon faktisk erbjudande kontingent på granskning och godkännande av ekonomi och beroende finansiering godkännande om möjligt. Omdömen

Market Rent vs. faktiska hyresOmdömen

Många erfarna fastighetsförvaltare och investerare gör misstaget att få alltför upphetsad om fastigheter där hyran är långt under marknadspriset. Tanken är - "Om jag hantera denna egenskap, jag vet att jag kunde ta den faktiska hyran upp till marknadsnivå inom x tid". Så du baserar dina projektioner på marknaden hyra, i stället för den faktiska hyran. Stort misstag!! Först av allt, om den faktiska hyran är långt under marknadshyra - det finns oftast en anledning - även om det inte är uppenbart vid första anblicken. För det andra, och viktigast av allt, kommer ingen långivare basera finansiering på "marknaden" hyra när det finns ett register över "verklig" inkomst för en fastighet. Eftersom en långivare är alltid kommer att titta på den faktiska hyra i emissionsgarantier en potentiell hyreshus lån - du kan lika gärna göra det också Omdömen

MAXIMAL finansiering på flerfamiljshus egenskaper Omdömen

Det är typiskt. 80% lån till värde (köp eller refinansiera) - förutsatt att låntagaren (s) har bra kredit (vanligen minst 660 kredit mitten av betygen för 80%) och fastigheten har en tjänst täckningsgrad skuld som inte är lägre än 1,15 (inklusive eventuella säljare höll 2nd). Oavsett inkomst, kommer de flesta långivare inte godkänna mer än 90% cltv (kombinerad belånings inklusive nya 1: a inteckning och en eventuell säljare höll 2nd). Så även under de bästa förhållanden, utan det absolut bästa av kredit och ENORMA kassa och extremt kreativ finansiering - du behöver 10% CASH ner för att köpa de flesta flerbostadshus + stänga kostnader + allmänhet minst 6 månaders reserver för att täcka PITI betalningar. Och detta förutsatt att du har en fastighet med 93% + beläggning och kontrollerbara kassaflödet under de senaste 2-3 åren. Lediga objekt (eller fastigheter med höga vakanser eller under marknadshyror), hotell /motell konverteringar och nybyggnad skulle dock innebära mer pengar up front och större reserver eftersom dessa typer av situationer anses HÖGRE RISK till en långivare. Omdömen

Kommersiell finansiering kokar ner till INTÄKTER. Inkomst av egenskapen att vara exakt. Ju mer kontrollerbara inkomster finns, och ju längre historien om dessa inkomster finns, desto lättare är det att finansiera. Och ju större andel av köpeskillingen eller beräknade värdet du kan finansiera. Det är därför ny- eller "omvandlingar" kräver i allmänhet mer pengar från låntagaren. Eftersom de har ingen aktuell INTÄKTER att kontrollera. Och även de bästa och mest erfarna låntagare måste subventionera inkomster av en fastighet långt utanför dess konstruktion slutdatum. Omdömen

Om en låntagare inte har erfarenhet av fastighetsförvaltning, kommer han eller hon behöver för att säkra tjänster en erfaren fastighetsförvaltning företaget att få godkänt för ett lån. En förvaltningsarvode 5% tillsätts typiskt in på kostnaderna med en långivare emissionsgarantier avdelning för att beräkna planerade förvaltningskostnader, även om du planerar att hantera egendom SJÄLV. Så du kan lika gärna räkna som kostnad i såväl. Tro inte att du kommer att kunna få en del gjort med pro-forma kassaflödesprognoser som inte faktor i denna kostnad. Omdömen

Några andra grundläggande saker som du kan behöva på vägen för att få ett " förhandsgodkännande "för finansiering ...

• Du måste ge bilder av fastigheten. Bilder kommer att behöva omfatta inre bilder av typiska badrum och kök, inte bara utsidan av fastigheten Omdömen &bull. Personlig Bokslutskommuniké för alla parter i projektet Omdömen • Köpeavtal eller avsiktsförklaring Omdömen • Planer för tillverkning och specifikationer (om någon konstruktion är inblandad) Review • Entreprenaduppdrag (i förekommande fall) Review • Hittills i år ekonomi på fastigheten Omdömen • Marknadshyra analys Omdömen • Kopior av faktiska hyresavtal Omdömen • Pro-forma prognoser (som tar hänsyn till din NYA beräknade finansiering) Review

För något annat än ett befintligt lägenhetskomplex, med en genomsnittlig eller bättre hyror och vakansgrader, som har en kontrollerbar 2-3 inkomst rekord - förväntar finansiering att vara hård. 70% -75% max. Detta är anledningen till att ombyggnadsprojekt eller nybyggnad är svårare att finansiera. Du behöver bättre kredit, mer pengar, mer erfarenhet och en snyggare affärsplan och lånepaket för att få dessa affärer gjort. Omdömen

Vi hoppas att detta kort översikt över lägenheten och flerfamiljshus finansiering har varit till hjälp. Vårt mål är att hjälpa dig att avgöra själv, när det är möjligt, om en affär är vettigt, innan man investerar för mycket av din tid i den.
Som alltid, vi är tillgängliga för att hjälpa dig alla sätt vi kan bedöma möjligheter och säkra finansiering på detta område. Tveka inte att kontakta Tony på (863) 298-8900 eller [email protected] att diskutera de uppgifter av eventuella nya deal Omdömen  ..