Leasing Retail Space - Foreclosures och Lease Cancellations

I händelse av avskärmning Omdömen

Utestängning av en inteckning släcker normalt alla anspråk på fastigheten. Med andra ord, om du har förhandlat fram ett hyresavtal och startat ett företag, är din rätt att använda butiksyta avslutas av avskärmning om det inte finns ett särskilt avtal.
Will Lender Avbryt

I många fall har långivaren en fastställd tidsperiod för att avvisa kontrakt eller de antas förbli intakt. Vidare, långivare ofta vill behålla hyresavtalen och hyresgäster att göra fastigheten mer säljbar. Men om hyran för ett hyresavtal är långt under marknadshyra, och hyresgästen är klart framgångsrik, långivaren skulle sannolikt säga upp hyresavtalet och kräva att hyresgästen att förhandla fram ett nytt hyresavtal på marknadshyra.
Förhandla från en position av Svaghet

hyresgäster förhandlingsposition är mycket svagare än det var när han först förhandlade hyresavtalet. Hyresgästen har ett framgångsrikt företag på den här platsen. Ändra placeringen av verksamheten kan skada eller förstöra verksamheten. Hyresgästen förmåga att pruta och förhandla om villkoren leasing är en svag. Omdömen Nondisturbance Klausul

Hyresgästerna kan undvika detta dilemma genom att nå en överenskommelse om att hyresavtalet inte sägas upp av avskärmning. Detta kallas en klausul nondisturbance. Hyresvärdar är ovilliga att bevilja denna eftergift till följd av begränsningen det ålägger hyresvärden när erhålla finansiering.
Underhåll Standards Omdömen

Definitionen av underhållsstandarder är ofta vaga. En typisk klausul kan läsa att "hyresvärden kommer att behålla fastigheten i överensstämmelse med lokal praxis och en försiktig ägare".
Personliga garantier

Hyresvärdar älskar personlig borgen, eftersom de i huvudsak begränsar hyresgästen förmåga att överge operationer på butiksyta. Personlig borgen bör undvikas av hyresgäster när det är möjligt. Det är rimligt att hyresgästen återbetala ej avskriven delen av eventuella hyresgästanpassningar och leasing provisioner om arrendet upphör tidigt. Vidare är det rimligt för en hyresgäst att garantera en miniminivå av prestanda på en byggnad med specifikationerna.
Olika regler för Second Generation Space

För andra generationens hyresavtal utrymme, är det rimligt att begära att hyresgästen inte vara personligt eller kollektivt ansvariga utöver betala ej avskriven delen av hyresgästanpassningar och leasing provisioner. Även om detta är rimligt, är det kanske inte möjligt. Styrkan i den lokala hyresmarknaden och lokal praxis kommer att diktera om hyresvärdar kan extrahera personliga garantier från hyresgäster. Review köpoption Omdömen

För enkel hyresgäst detaljhandel byggnader, hyresgäster vill ofta rätt att köpa byggnaden vid en förutbestämd pris. Hyresvärdar föredrar att undvika detta. En kompromiss ger hyresgästen en first right of refusal. Review Hyra satellittransponderkapacitet Frågor Omdömen

Hyresvärdar vill hyresgästen att göra hyresbetalningar under leasingperioden, men vill inte hyresgästen att dra nytta uthyrning i andra hand av butiksyta . I vissa fall har hyresgästen rätt att andrahandsuthyrning utrymmet omfattas uthyraren godkännande. Det finns ofta en klausul om att hyresvärdens godkännande inte skall innehållas orimligt. Det finns också ofta en klausul som begränsar vilka typer av företag som kan vidareuthyrning av hyresgästen. Andrahandsuthyrning betalningar överstigande betalningar på den primära hyresavtalet kan vara ett intensivt förhandlingslösning objekt.
Minimi timmars drift Omdömen

Vissa handelsplatser kräver bestämda tider av operationer för varje hyresgäst. Konceptet är stor. Om en shopper besöker köpcentret, de vet varje butik kommer att vara öppen från 09:00 tills 09:00 (eller vad de drifttimmar). Men anta att du räkna med att få 90% av din verksamhet från 12:00 till 05:00 I vissa fall, de minimala timmar verksamheten är nonnegotiable. Du kan behöva överväga de överskjutande timmarna av verksamheten en del av din beläggning kostnad. Omdömen Dedicated parkering

Dedikerad parkering är en annan fråga där intressen nästan alltid isär. Hyresgäster älskar att ha parkering tillägnad sina kunder och hyresvärdar hatar med parkering tillägnad någon butik. Högtrafik efter en butik kan ske i en kort tidsperiod. Emellertid är de parkeringsplatser typiskt dedikerade 24 timmar per dag. En kompromiss är rätt att sätta bärbara skyltar framför parkeringsplatser flera timmar per dag i linje med hyresgästens rusningstid av verksamheten. Omdömen utbyggnadsalternativ och first right of refusal Omdömen

Expansions rättigheter och första rättigheter för vägran är mindre typisk för detaljhandeln än för kontor. Men anta att du öppnar en liten restaurang i en mycket ledig köpcentrum. Du initialt tar 1000 kvadratfot utrymme men hoppas kunna utöka restaurangen till fem eller 10.000 kvadratfot utrymme. Att ha rätt att vidta ytterligare utrymme vid ett tidigare överenskomna uthyrningsgraden och kräva ytterligare utrymme genom en first right of refusal kan vara ovärderligt. När restaurangen är framgångsrik, kommer att förhandla priser på en gynnsam nivå vara svårt. Omdömen Exempel

Till exempel, anta din restaurang har varit i drift framgångsrikt i två år och du förväntar dig att expandera restaurangen under nästa 12 månader. Tyvärr, berättar din hyresvärd att han just arrenderade utrymmen på båda sidor av dig. En first right of refusal för ytterligare utrymme kan tillåta dig att undvika detta problem. Fundera på om hyran för first right of refusal är den ränta avtalats mellan hyresvärden och den nya hyresgästen eller en förutbestämd hastighet
Market Research and Consulting uppdelningen av O &';. Connor & Associates ger information som är nödvändig för att göra beslut om att kommersiella fastigheter proffs. Beläggning och Hyres Data, ägande och ledning rutinmässigt samlats för fyra stora markanvändning och ndash; flerfamiljshus, kontor, handel och industri. Besök Oconnordata för aktuell information om Dallas lägenheter, Forth Worth lägenheter, Austin lägenheter, San Antonio lägenheter och Houston Apartments. Denna information gör det möjligt för investerare att jämföra konkurrenskraftiga egenskaper, underlätta affärsbeslut och spåra marknaden och delmarknad prestanda. Dessutom uppgifterna är användbar för mäklare som till exempel ständigt övervaka Houston butiksyta leasing, Houston kontor leasing, Dallas butiksyta leasing, Fortworth Kommersiella Fastigheter Dallas industri leasing, Houston rymdindustri leasing, Houston lägenheter, Dallas lägenheter, Fort Worth lägenheter, Fortworth Industrial Data Austin lägenheter, och San Antonio apartments.

http://www.oconnordata.com/Fort_worth_Commercial_Property.cfm

http://www.oconnordata.com/Fort_worth_Industrial_Data.cfm
.