Real Estate Investment Strategies: Lease Options

Om du störtar fram med din karriär i fastighetsinvesteringar industrin, kanske du redan har upptäckt att det är svårt att skaffa finansiering som krävs för att finansiera ditt första fastighetsköp, i synnerhet genom mer konventionella kanaler . Ja det är sant kreditåtstramningen vi upplever i dag kan ha lett till några strängare långivare praxis, men samtidigt har det också banat väg för den kreativa investerare att kontrollera en fastighet utan att använda någon av dina egna pengar. Låt oss titta på detta lite mer.

åtstramning av kreditmarknaderna har minskat antalet köpare som kommer att kvalificera sig för att köpa ett hem, samtidigt har avskärmningen nedfallet också lämnat ett stort antal tidigare husägare undrar var de kommer nästa bosatta. Slutresultatet av denna finansiella tsunami är en stor del av människor som söker en plats att leva.

Ser du en möjlighet där du kan vara till hjälp? Din uppgift som en fastighets investerare är att se lösningar där andra ser hinder. Vad jag ser är ett antal villaägare med oönskade egendom och ett stort antal potentiella köpare som letar efter en plats att leva, hmmmm.

Men hur kan vi sätta de två sidorna tillsammans om säljaren är i någon typ av personlig /ekonomiska problem, kan köparen inte kvalificera sig för en inteckning, och heck, jag vet redan att jag inte har några pengar nu va?

Det här, min vän, är där du tjänar stora pengar och använda lite av det medfödda investerare kreativitet! Låt oss dra ut vår Lease Option verktygssats och utforska i detalj hur vi kan vara till hjälp och skapa en win /win /win fastigheter transaktion.

Så låt oss satt upp ett scenario och se hur detta skulle kunna fungera: du får ett samtal från en husägare som har sett en av dina "Vi köper hus" tecken, låt oss kalla honom Bob. Han flyttar till en annan stat på grund av en arbets transfer.His hus noterades för 4 månader och det inte sälja. Nu behöver Bob att lämna och han behöver en lösning ganska snabbt - han har gett upp sin agent att sälja huset, och han vill inte bära 2 inteckningar.

Lease Option är ett avtal som tillåter investeraren att ta kontroll över fastigheten utan att köpa fastigheten. I huvudsak kommer du att ha ett avtal på plats med Bob för en överenskommen betalningsalternativ, månatliga hyresbeloppet, och köpeskillingen vid slutet av hyreskontraktet. Alla dessa siffror kommer att variera på vad säljaren måste täcka kostnaderna för fastigheten, och från din blivande, vad den lokala marknaden kommer att stödja. Din up-front betalningsalternativ som du betalar till Bob för rätten att utöva din option att köpa fastigheten kommer att dras bort från slutet köpeskillingen, och om det är möjligt, kommer några procent av din månatliga hyra tillgodoräknas din princip inköpspris . Som ni kan se, kommer dessa värden kräver vissa förhandlingar. Alternativet Hyresavtalet du loggar med Bob kommer vara allt från 2-5 år, och naturligtvis vill du din betalningsalternativ, hyra, och köpeskillingen vara så låg som möjligt men ändå vettigt för Bob säljaren.

Men du kommer inte att bo där - och du har beskrivit detta till din säljare! Nu går vi hitta någon som vill leva i Bob hus ... Omdömen

Hyresgästen /köparen: Mary kontaktat dig av en av dina vykort. Hon är verkligen intresserade av att köpa ett hem och vill ha mer information om din kredit reparation program. Hon är för närvarande hyr en lägenhet nära hennes anställningsort under de senaste 3 åren. Även om hon har lagt lite pengar bort i hopp om att köpa ett hem, hennes Fico värdering återspeglar fortfarande en splurge kreditkort skuld skakas upp ett par år tillbaka. Den stackars FICO poäng och de skärpta lånepolitik har hindrat Mary från berättigar till en inteckning i dag.

Du träffa Mary och gå över de många fördelarna med Lease Option och också få henne i kontakt med din inteckning mäklare för att komma igång med kredit reparation program. Villkoren i ditt avtal i Lease Option med Maria kommer att vara högre än de villkor som du har ställt in med Bob, säljaren. Jag brukar göra betalningsalternativet 3-5% av slutköpeskillingen och återbetalas. Jag tror inte att kreditera någon del av den månatliga hyran eftersom hyresgästen köparen då kan göra anspråk på ett rättvist intresse i fastigheten. När det gäller slutpriset går, kolla jag hyresgästens kvalifikationer potential (prognostiserad effekterna av framgångsrik kredit reparation) med min inteckning mäklare och det aktuella marknadspriset på fastigheten. Alla tre av dessa variabler, betalningsalternativet, månadshyra, och köpeskillingen förhandlas till en punkt som är vettigt med din köpare varför skulle du vilja sätta någon i en fastighet som de inte har råd?

Å andra sidan, om köparen väljer att inte utnyttja optionen att köpa i slutet av hyresavtalet, har du rätt att behålla sin återbetalas betalningsalternativ och sedan hitta dig själv en annan hyresgäst köpare. Du kan fortsätta denna process tills en av din hyresgäst köparens väljer att utnyttja sin option att köpa fastigheten.

Det här är ett scenario som fungerar för alla inblandade: Bob säljaren har någon annan betala principen om sin inteckning (och kanske tillräckligt för att sätta lite i fickan) samtidigt som han får de skattemässiga fördelarna med en egen bostad; köparen förbättrar sin kredit värdering medan "provkörning" en egendom som de snart kommer att vara kvalificerade att köpa; och investeraren har en positiv månatliga kassaflöde samtidigt tjäna en snygg vinst på betalningsalternativet och slut köp.

På grund av din skicklighet i att se utanför hindret, har du kunnat förhandla fram en winnable fastigheter lösning för alla sidor av transaktionen! Om det inte vore för ert engagemang, kan Bob har varit tvungna att bära två inteckningar och Mary kan ha fortsatt att betala hyra när hon verkligen ville köpa!

Lease Option är bara ett av de verktyg du har till ditt förfogande när du ser att hitta en lösning på en annars klibbiga fastighetsfrågan. Håll ögonen öppna som vi kommer att diskutera en annan fastighets verktyg hittar du hjälp för att lösa gemensamma fastighetsfrågor: Alternativ ...
.