Min Blankning Strategy

Jag har en enkel strategi som jag använder när jag vill få en kort försäljning såld. Här är processen:

1. Lista egenskapsOmdömen 2. Få en investerare anbud på fastigheten
3. Samla nuvarande Financials & andra Blankning Dokument
4. Skicka in hela kort försäljning paket till långivaren (s) Review 5. Beställ BPO /Bedömning och långivare BPO /Bedömning
6. Starta en "holländsk auktion" prislista vecko minskning Omdömen 7. Förhandla lägsta acceptabla nettopris till långivare Omdömen 8. Jämför Högsta & Bra pris med långivarens godkänd pris /värde Omdömen 9. Stäng transaktion

Här är en kort sammanfattning av resonemanget bakom varje steg:

1. Lista Fastigheter Till Salu
Långivaren vill veta att vi gör allt vi kan för att underlätta en försäljning. Om långivaren vet att det är noterat och marknadsförs på MLS då har vi störst chans att hitta en kvalificerad slutliga köparen. De vet också att anbuden från ett börsnoterat fastighetsbolag representerar "marknadsvärde" och är mer villiga att förhandla fram en bra uppgörelse värde. Omdömen

2. Få en investerare anbud på fastigheten
Investerare kommer alltid erbjuda ett lågt pris på en fastighet för att få den bästa affär. I detta skede av spelet det spelar ingen roll, vi behöver bara ett legitimt erbjudande som vi kan skicka till långivaren för att få den korta försäljningsprocessen startat (vi är alltid ärliga och aldrig tillverka ett erbjudande). Vi vill också att erbjudandet om att bli låg så att vi kan hitta det lägsta acceptabla nivå att långivaren kommer att godkänna.

3. Samla nuvarande Financials & andra Blankning dokument
finansiella informationen måste vara aktuell så att det samlas in när vi har ett erbjudande. Jag har ett nätverk av investerare så jag vet att jag kommer att ha ett erbjudande inom ett par dagar efter notering egenskapen så jag börjar genast samla in denna information. De korta försäljning dokument innehåller all den finansiella informationen att "bevisa" till långivaren att säljaren inte längre har råd att hålla egendomen och att de måste sälja den. Dessa dokument visar också vad som hände med säljaren, eftersom de hade råd fastigheten när de köpte den och nu kan de inte de råd. All information måste vara sanningsenlig och ärlig. Omdömen

4. Skicka in hela kort försäljning paket till långivaren (s)
All information lämnas i ett paket till långivaren. Detta håller information från att bli förlorade och gör processen att gå framåt snabbare. Eftersom de flesta långivare backas upp med andra blankning och utmätningar kommer de första samtal till långivaren bara vara kontroll på information och att se till att all information så långivare behov har lämnats in. All information som saknas kan snabbt omprövas. Omdömen

5. Beställ BPO /Bedömning och långivare BPO /Bedömning
Medan nästan ingen gör det, beställer vi vår egen BPO på varje fastighet. Vi vill ha en oberoende uppfattning av värde och pris. Den 1: a bolåneinstitutet kommer nästan alltid beställa sin egen BPO (en bedömning om lånet är över FHA gränser) för att fastställa värdet. Med vår egen BPO i hand kommer vi att möta BPO agenten och visa dem fastigheten och ge dem en kopia av BPO som en second opinion. Vi kommer att peka ut de saker som är viktiga för värdet på fastigheten, men det får inte vara uppenbart för någon som inte redan är bekant med egenskapen. Vårt främsta mål är att få en uppfattning om var att agenten känner värdet på fastigheten kommer att vara (även om de aldrig berätta deras värde). Vi använder också vår BPO att skicka till någon junior Lein innehavare så de är också medvetna om värdet (vilket gör förhandlingar med dem gå smidigare). Omdömen

6. Starta en "holländsk auktion" prislista vecko minskning
För att få bästa möjliga pris som vi måste ha konkurrerande anbud. När BPO har slutförts av långivaren vi börjar sänka priset varje vecka tills vi börjar få anbud på fastigheten. Om vi ​​inte ser några erbjudanden under veckan vi sänka priset. (Jag gillar att sänka priset på torsdagen, så att den som söker hem för att visa under helgen kommer att se prisförändringen och kommer att se hemmet.) Katalog

7. Förhandla lägsta acceptabla nettopris till långivaren
När alla pappersarbete har mottagits av långivaren fallet /fil tilldelas en förhandlare som sedan beställer BPO /bedömning. (Obs: Vi håller alla senare anbud, tills förhandlingarna avslutas för att fastställa den bästa möjliga pay-off /avveckling långivaren gör det möjligt för säljaren.) När BPO har tagits emot av långivaren vi börjar de egentliga förhandlingarna. Vi vet att långivarens BPO värde motsvarar det pris som långivaren anser att de kan sälja fastigheten för (bör de ta egendomen tillbaka genom avskärmning). Vi vet att långivarens kardemumman är lägre än nummer eftersom avskärmning processen är mycket dyra (advokatkostnader, egendomsförsäkring, lån ränta till Fed, försäljningskostnader, provisioner, koncessioner och släppa fastighetsvärden ... att inte tala om de problem som långivare har med alltför mycket osäkra fordringar på sina böcker). Dessa kostnader lägga i allmänhet upp till 15-20% av fastighetsvärdet (de kan vara betydligt högre i övre slut hem). Långivaren kommer att förhandla ett värde som är så hög som möjligt, men åtminstone högre än deras nedersta raden genom avskärmning processen. När de är överens om att ett nettovärde det är inloggad i deras system. Omdömen

8. Jämför Högsta & Bra pris med långivarens godkänd pris /värde
När vi har bestämt långivarens nedersta raden vi kommer att jämföra detta värde med vår högsta & bra pris på fastigheten. Om H & B erbjuder är betydligt högre än långivarens godkända nedersta raden då investerare kommer att köpa fastigheten och sälja det till köparen med H & B erbjuder. Men om H & B erbjuder är inte signifikant högre än långivarens nedersta raden sedan H & B erbjuder lämnas till långivaren för godkännande och att köparen kommer att stänga en enda transaktion. (Betydligt högre betyder ungefär 12-15% av fastighetsvärdet Investeraren kommer att ha kostnader som är förknippade med 2 avslutningar:. 1% 1st avslutande kostnader, pengar kostar 3%, 1% 2nd avsluta kostnader, 3% provision till 2: a köparens agent och investerares vinst. Så om investeraren finner sin egen köpare de kan minska försäljningspriset med 3% och ändå vara lönsam.) katalog

9. Stäng transaktion
Slutligen stänger vi affären, antingen med eller utan investeraren. Säljaren bör göras med denna uppgörelse och inga ytterligare negativ rapportering från långivaren (vårt avtal med långivaren påstår något om effekterna av "tillfredsställelse i sin helhet till försäljaren"). Eftersom långivaren skriver utanför "osäkra fordringar" förlorade i förhandlingarna, kan säljaren se en 1099 skatteblankett som visar långivarens förlust som intäkt för säljaren. Om egenskapen var säljarens hemvistprincipen då att "intäkter" kan uteslutas från sina skatter (vissa begränsningar tillämpas så rådfråga din skatterådgivare). Omdömen

Slutsats
Vid slutet av dagen denna process är inte 100% framgångsrik. Men det är en process som ger säljaren den bästa chansen att få ett godkänt kort försäljning från sina långivare som kan säljas i dagens marknad Omdömen  ..