Att hitta rätt Byggentreprenör - del två av två- Insikter från en licensierad Contractor

Del II av en tvådelad artikel "HITTA RÄTT BYGGNADS entreprenör" Omdömen

En av de viktigaste frågorna som dina potentiella entreprenörer måste svarar utöver de är licensierad är. . . Är de Bonded och försäkrade? Omdömen

Vissa obligationer är utformade för att skydda köpare mot undermåliga arbete som inte uppfyller lokala byggnormer. Alla obligationer inte alltid garantera den finansiella eller yrkesmässiga integritet eller kompetens en potentiell entreprenör. Omdömen

De flesta stater och kanadensiska provinser, kräva att kontraktsparterna ha entreprenörer licens Obligationer. Det är viktigt att husägare och fastighetsinvesterare att förstå att denna typ av obligationer inte ger en ekonomisk garanti. Vad är värre är att entreprenörer licens Obligationer ger husägare och fastighetsinvesterare utan garantier eller representation om den potentiella entreprenörens kompetens, de potentiella entreprenörens finansiella styrka, eller deras ekonomiska ansvar. Omdömen

Den goda nyheten är att ett entreprenadavtal obligation från en tillförlitlig bindning företag eller försäkringsbolag gör faktiskt garanti husägare och fastighetsinvesterare, och deras långivare. Kontraktet obligation garanterar att både jobbet kommer att slutföras och att alla underleverantörer och material som levererats kommer att betalas, och att inga entreprenör eller materialpanträtter kommer att registreras mot fastigheten. Omdömen

Villaägare och fastighetsinvesterare bör veta att praktiskt taget alla låneinstitut, såsom affärsbanker, kreditföretag, och besparingar och lån kräver entreprenörer att säkra obligationer för stora arbeten som institutet låna ut pengar för att slutföra. Den goda nyheten är utlåningen institutets stela bindningskrav hålla en entreprenör med en dålig meritlista från att lämna anbud och kvalificerade på potentiella arbetstillfällen. Omdömen

En potentiell entreprenör som har byggkontrakt obligationer från en ansedd bindnings företag eller försäkringsbolag gör garanti villaägare och kommersiella fastighetsinvesterare både jobbet är klart och betalning av allt arbete och material.

I många stater, licensierade entreprenörer och licensierade underleverantörer är inte skyldiga att bära allmän ansvarsförsäkring för att skydda husägare och fastigheter investerare, bara deras handlingar, sina anställda och deras egendom. Om den potentiella entreprenören inte har allmän ansvarsförsäkring täckning, då husägare eller fastighetsinvesterare måste se över med deras hem försäkringsagent vilka ytterligare täckning de behöver för att lägga till den standard husägare politik för att skydda husägare och /eller fastighets investerare från potentiella ansvar från tredje part kroppsskada och /eller skada på egendom. Omdömen

De flesta statens kräver en entreprenör eller underentreprenör som har anställda ha olycksfalls försäkringsskydd. Som husägare eller fastigheter investerare, är detta mycket viktigt eftersom det kan vara allvarliga ansvar från en anställd skada. Tyvärr har många husägare politik har allvarliga undantag eller begränsning på potentiella arbetsrelaterade skadeståndskrav. Kontrollera alltid potentiella entreprenörens olycksfallsförsäkring täckning, allmän ansvarsförsäkring täckning, och tredje part skada täckning. Omdömen

Jag rekommenderar också att husägare eller fastighetsinvesterare får från potentiella entreprenören en kopia av de olika intyg om försäkring /eller politik, och sedan kontrollera nuvarande täckningen med sin försäkringsagent.

Jag rekommenderar att husägare eller fastighetsinvesterare har entreprenörens försäkringsbolag lägga till husägare eller fastighetsinvesterare som "ytterligare namngivna försäkrade och förlust mottagarens" på entreprenören ansvar och skador på egendom försäkringar. De flesta bygg långivare kommer att kräva att de också tillsättas som Omdömen

Note "ytterligare namngivna försäkrade och förlust betalningsmottagare.": Om husägare eller fastighetsinvesterare separat hyra tillfällig arbetskraft, då de kommer att behöva ha en olycksfalls ansvar .

Alltid få minst tre detaljerade skriftliga bud
Villaägare eller fastighetsinvesterare bör alltid få minst tre skriftliga detaljerade bud för varje jobb från tre potentiella entreprenörer. Dessa tre detaljerade entreprenör bud bör delas upp efter delområde, såsom kök och badrum Separat, och den potentiella entreprenören bör åläggas att tillhandahålla en uppdelning av material, arbetskraft, overhead och vinst med hjälp av samma planer och specifikationer. Detta kommer att ge husägare eller fastighetsinvesterare med "äpple äpplen" jämförelser, så att de kan jämföra underområdespriser och de övergripande buden för de potentiella entreprenörer. Omdömen

Obs! Inte varje entreprenör vill bryta ner alla sina kostnader, men husägare och investerare bör hålla fast så att de får detaljerad information de behöver. Detta kommer att underlätta för husägare eller investerare att fatta beslut om vilken av de potentiella avtalsparter (s) de vill arbeta med, baseras inte bara på den totala relativa fördelarna men på priset. Omdömen

Förhandla kontraktet som du vill -Gör det på ditt sätt!
har aldrig någon del av byggavtalet som ett muntligt avtal! Min advokat säger "Ett muntligt avtal är inte tvingande och det är inte värt papperet det är inte skrivet på."

Husägare och investerare måste absolut vara tydliga och detaljerade. I ett skriftligt avtal, som undertecknats av både entreprenören och kunden, bör det noteras exakt vad som ska göras, arbetets omfattning och de exakta specifika material, hur mycket det kommer att kosta, vad som kommer att vara den särskilda kriterier för subkomponent eller fullbordandet, när kommer entreprenören (s) ger lien utsläpp eller partiell lien utsläpp före utbetalning, och när sker utbetalning till avtalsparten (s). Entreprenörens ansvar och skador på egendom försäkring, obligationer och olycksfalls uppgifter måste också skrivas in i kontraktet. Omdömen

Om du har några juridiska frågor, kontakta en bra lokal advokat som specialiserat sig på att förhandla entreprenadavtal med entreprenörer. Se till att du helt förstår varje del av kontraktet, de planer, specifikationer och riktmärken eller kriterierna för jobbet är klart, den tidsramen för slutförandet, påföljder för jobbet är klart förseningar entreprenören, och när framsteg och slutbetalningar är att tillverkad av husägare eller fastighetsinvesterare.

Husägare och investerare bör inte låta betalningarna komma före arbetet. De ska föra register över betalnings och inte göra slutbetalningen tills de är nöjda med jobbet. Omdömen

Aldrig betala kontant till varje kontraktspart eller underleverantör !!. Omdömen

Garantier och representationer
Villaägare eller RE investerare bör få skriftliga garantier och skriftliga synpunkter /garantier från entreprenören (s) för deras arbete och allt material som används i ett jobb. Omdömen

Avtalet bör ange vilka delar av arbetet täcks och varaktighet garantin. Husägare eller fastigheter investerare bör kräva i avtalet att de kommer att få några skriftliga garantier som erbjuds av tillverkarna av material eller utrustning som installerats av entreprenören. Omdömen

Hantera projektet som husägare eller kommersiell Investor
husägare eller fastigheter investerare behöver för att hålla ett jobb fil av projektet Omdömen

jobbfilen bör omfatta alla dokument rörande ditt projekt, inklusive:. Omdömen 1. Ett undertecknat original byggkontrakt
2. Jobb /arbetsschema tidsplan med datum för planerad färdigställande och faktiska
slutdatum.
3. Alla var överens om att och undertecknat förändring order till avtalet. Omdömen 4. Komplett uppsättning av godkända planer och detaljerade specifikationer.
5. Alla räkningar och fakturor för arbetskraft och material från General Contractor. Omdömen 6. En detaljerad projektplan huvudbok visar alla utgifter för jobbet
7. En detaljerad projektplan huvudbok visar alla långivare utbetalningar jobb
8. Kopior av alla annullerade checkar.
9. Signerad Lien släpper från alla underleverantörer och materialleverantörer. Omdömen 10. Alla warrantees för material och utrustning
11. Alla brev, anteckningar och korrespondens med din entreprenör.
12. En komplett uppsättning bilder före, under och efter avslutat jobb Omdömen

BRA JAKT FÖR rätt entreprenör !! Omdömen  ..