Hur bör investerare värderar bostadsfastigheter i dagens marknad?

Jag läste nyligen en artikel, en framstående brittiska egendom kommentator, där han förklarade sin övertygelse om att det sätt på vilket professionella investerare värde egendomen har förändrats för alltid sedan kreditkrisen.

Han hävdade att det finns en tendens till en mer kommersiell fastighet stil värderings dvs värdera egenskaper endast när det gäller hyra avkastning, snarare än att ta in på kontot de senaste försäljningspriser för jämförbara fastigheter och andra faktorer såsom kvaliteten av det omgivande området etc. Omdömen

Författaren uppgav att &'; marknadsvärde &'; var nu ett subjektivt begrepp som inte längre var relevant med tanke på den kraftigt minskade antalet fastighetstransaktioner som äger rum sedan kreditkrisen. Omdömen

Jag tror att det finns vissa fördelar i hans argument, men jag tror också att det vore dumt att anta denna strategi som din enda metod för bostäder fastighetsvärdering. Omdömen

Vi har alltid varit förespråkare för investeringar som genererar en bra hyra avkastning och kommer alltid att vara. Vi alltid bara investera i fastigheter som ger oss en god inkomst efter alla kostnader och aldrig köpa en fastighet som spelar och' t leverera en inkomst, i hopp om att vi och' ll uppleva starka kapitaltillväxt för att kompensera för detta. Så jag håller med om att hitta så bra avkastning verkar vettigt, särskilt när kort och utsikterna för kapitaltillväxt på medellång sikt är osäkra Omdömen

Men jag don &'en;. T överens om att hyra avkastning är den enda faktor som bör vara används för att värdera en fastighet. Vi måste komma ihåg att, som bostäder investerare, vi delar vår marknad med en annan uppsättning av människor som har mycket olika prioriteringar och ndash; husägaren. Omdömen

Medan den privata hyresrätter har ökat kraftigt under det senaste decenniet, kvarstår en stor majoritet av ägar ockupanter som köper hus eftersom de vill leva i dem, inte på grund av hyra avkastning. Att ignorera deras beteende är, enligt min mening, oklokt.

Om en familj hem blir tillgänglig i ett område populärt bland husägare, där flera identiska egenskaper har nyligen sålts för runt &pund; 100.000, jag skulle inte bara förkasta möjligheten att köpa den här egenskapen för och pund; 75.000 på grund av att min önskan att uppnå en avkastning på 8,5% skulle bara tillåta mig att placera ett värde på egendom och pund; 70.000. I det här fallet skulle jag vara bekväm i anse det verkliga värdet av fastigheten för att vara korrekt AT &pund;. 100000, eftersom ett stort antal husägare hade nyligen köpt identiska egenskaper till detta pris Omdömen

Varför? Eftersom villaägare som var villiga att betala och pund; 100.000 för fastigheten, och utgör majoriteten av invånarna i detta område, är mycket mer benägna än en investerare att vara de människor som jag säljer fastigheten till när jag bestämmer mig för att avsluta. I det här fallet skulle jag vara glad att köpa fastigheten vid en 25% rabatt på priset husägare var villig att betala i vetskap om att jag lätt kunde sälja fastigheten till en annan husägare vid behov. Omdömen

Situationen skulle vara annorlunda om egendomen i fråga var en HMO (hus i flera yrke). I denna situation skulle jag definitivt tillämpa strikta kriterier avkastning på min värdering och efterföljande köpeskillingen. Detta beror på att min mest realistiska utträde ur denna egendom skulle vara att sälja till en annan investerare. Men jag skulle också hävda att denna typ av egendom är verkligen en sann kommersiell investering i motsats till ett bostadsområde en. Omdömen

Naturligtvis har högavkastande fastigheter blivit lättare att hitta eftersom kreditkrisen som priserna har fallit tillbaka medan hyrorna har ökat samtidigt. Jag tror dock att detta är ett cykliskt fenomen snarare än något som har förändrats för alltid på grund av kreditåtstramningen. Omdömen

Många äldre investerare kommer ihåg att 10 till 15% avkastning var vanliga i början av 1990 innan det sista fastighetsboom . Det var först när priset stiger långt överträffat hyran stiger att avkastningen minskat till de nivåer vi såg på höjden av bommen. Omdömen

De ökande hyra avkastning vi ser nu göra detta till en bra tid att köpa. Köpare kommer att njuta av avkastning som helt enkelt weren &'en; t uppnås under 2007, trygga i vetskapen om att kapitaltillväxt kommer i framtiden. Du kan se ett prov på den typ av investeringsmöjligheter för närvarande finns här Omdömen.